พลิกวิกฤติเป็นโอกาสกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ตอนที่ 2)
โดย เลิศมงคล วราเวณุชย์
การปรับตัวของเจ้าของที่ดิน
- ลดการถือครองที่ดินที่เป็นภาระทางภาษี กล่าวคือถ้าคิดภาษีที่ดินแล้วไม่คุ้ม ก็ต้องวางแผนจัดการตั้งแต่ตอนนี้เลย ซึ่งในเบื้องต้นถ้าไม่อยากขายที่ดินออกไป ก็คงต้องทำการเกษตรไปพลางๆก่อน หรือถ้าทำเกษตรด้วยตัวเองไม่เป็นก็ให้เกษตรกรตัวจริงมืออาชีพเช่าที่ดินเพื่อใช้ทำประโยชน์ต่อไป
- ถือครองเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคุ้มค่าต่อการลงทุน เพราะบางทีที่ดินวาละเป็นแสนในเมือง แม้ทำการเกษตรแล้วภาระภาษีก็ยังหนักอยู่ ก็คงต้องเหลือแค่ 2 ทางคือ ขายออกไป 2.พัฒนาที่ดินให้เต็มตามศักยภาพของที่ดินนั้นๆ และถือครองเฉพาะที่ดินที่คุ้มค่าต่อการลงทุนเท่านั้น
- เริ่มวางแผนภาษีการถือครองที่ดินตั้งแต่ก่อนที่จะซื้อที่ดินจนถึงขั้นตอนการจะจำหน่ายที่ดินออกไป ซึ่งถ้ามีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่แตกต่างกัน อย่างเช่นจะซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเพื่อขายต่อ หรือซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไรระยะสั้น หรือแม้กระทั่งการจะซื้อที่ดินเก็บไว้ให้ลูกหลานในอนาคตนั้น การถือครองที่ดินตั้งแต่ต้นโดยบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลนั้น แม้จะต้องจ่ายภาษีที่ดินเหมือนกัน แต่เวลาจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินออกไป บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลนั้นมีภาระภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะที่แตกต่างกัน รวมทั้งการหักลดหย่อนที่แตกต่างกัน ฉะนั้นต้องวางแผนการถือครองตั้งแต่ต้นว่าสุดท้ายแล้วเราจะซื้อไปทำอะไรกันแน่ครับ
- การร่วมทุนกับผู้ที่มีความชำนาญในการพัฒนาที่ดินเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน เนื่องจากธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงสูง ถ้าเจ้าของที่ดินไม่เคยทำมาก่อน แล้วมาลองทำเองทั้งหมดโดยไม่มีความรู้และประสบการณ์มาก่อนเลย โอกาสในการล้มเหลวมีสูงมาก ดังนั้นจึงแนะนำให้หาผู้ที่มีความชำนาญในธุรกิจนี้มาเป็นที่ปรึกษาหรือหุ้นส่วนร่วมกันพัฒนาจะมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ดีกว่าครับ
ภายใต้วิกฤติย่อมมีโอกาสเสมอ เพียงแต่เราจะเปิดตาเปิดใจ มองเห็นโอกาสที่อยู่ตรงหน้ารึป่าวเท่านั้นเองครับ
โอกาสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562
- ธุรกิจที่ปรึกษาทางด้านการวางแผนภาษี ซึ่งไม่ใช่เฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้นที่ออกมาในช่วงนี้ ก่อนหน้านี้ภาษีมรดกออกมาบังคับใช้แล้วตั้งแต่ปี 2559 แล้วรัฐบาลยังมีนโยบายจะเก็บภาษีลาภลอยอีกในอนาคตอันใกล้นี้ ดังนั้นการวางแผนภาษีตั้งแต่แรกจะสามารถประหยัดเงินได้เป็นจำนวนมาก ซึ่งเรื่องเหล่านี้มีความยุ่งยาก และรายละเอียดเป็นจำนวนมาก จำเป็นต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในด้านนี้เข้ามาวางแผนให้ เพราะถ้าผิดพลาดไปความเสียหายจะมีมูลค่ามหาศาล
- ธุรกิจนายหน้าและที่ปรึกษาทางการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินในอนาคต โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ในเมืองจะมีมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ดังนั้นจึงจัดว่าเป็นโอกาสทองของธุรกิจนายหน้าเลยทีเดียว
- นักพัฒนาที่ดินที่มีความรู้ความสามารถจะมีเจ้าของที่ดินเปิดโอกาสให้เข้าไปร่วมทุนพัฒนาที่ดินมากขึ้น การจับมือกันระหว่างนักพัฒนาที่ดินกับเจ้าของที่ดินเป็นเรื่องที่ได้ประโยชน์กันทั้งคู่ จะมีมากขึ้น และเศรษฐีหน้าใหม่จะเกิดการธุรกิจนี้มากขึ้นอย่างแน่นอน เรียกว่าจะเป็นการพลิกโฉมวงการอสังหาฯไทยอย่างแน่นอน
- ธุรกิจการบริหารที่ดินจะเกิดขึ้น แทนที่ธนาคารต่างๆจะแย่งกันบริหารเงินให้ลูกค้าเหมือนในปัจจุบัน ก็จะเริ่มหันมารับบริหารที่ดินให้เศรษฐีเจ้าของที่ดินแทน เพราะค่าเฉลี่ยคนทั่วโลกจะมีทรัพย์สินประเภทที่ดินมากกว่าเงินสดในระดับที่มากกว่าถึง 15 เท่ากันเลยทีเดียว ซึ่งแปลว่าถ้ามีเงินสดฝากธนาคาร 100 ล้านบาท จะมีอสังหาฯในความครอบครองถึง 1,500 ล้านบาททีเดียว ดังนั้นธุรกิจรับบริหารที่ดินจะเติบโตอย่างมหาศาล
กล่าวโดยสรุปคือ “เราไม่สามารถเปลี่ยนทิศทางลมได้ แต่เราปรับใบเรือได้นะครับ” อย่ามัวแต่กังวลเรื่องโดนเก็บภาษีที่ดินกันอยู่เลยครับ รีบเร่งหันมาพลิกวิกฤติเป็นโอกาสสร้างธุรกิจกันดีกว่ามีหนทางที่จะประสบความสำเร็จมากมายรออยู่ข้างหน้าแล้วครับทุกคน
