บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) เปิดผลการเก็บข้อมูลและวิจัย “Century21 Poll” ในหัวข้อ “ทางรอดหรือทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุครัฐบาล คสช.” จากกลุ่มตัวอย่างทั่วประเทศ พบประชาชน ร้อยละ 84 ยังสนับสนุนนโยบาย สคช. เห็นด้วยกับนโยบาย “สังคมไทยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” ส่วนนโยบาย ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ผ่อนคลายเงื่อนไข การปล่อยกู้ เพื่อผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางที่เคยถูกปฏิเสธคำขอการกู้เงินจากธนาคารอื่น เห็นด้วย 85% ขณะที่นโยบายบ้านหลังแรกอัตราดอกเบี้ยปีแรกร้อยละ 3.50 ต่อปี ปีที่ 2 ร้อยละ 4.25 และปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญา ผลการสำรวจพบว่าประชาชนร้อยละ 72.60 อีก ร้อยละ 26.70 ไม่เห็นด้วยเหตุอยากให้ดอกเบี้ยเหลือ 0% หรือต่ำกว่า 3.5% ในปีแรก พร้อมเรียกร้องรัฐบาลดูแลการจัดการชุมชนและสิ่งแวดล้อมอันดับหนึ่ง รองลงมาคือดูแลภาษีกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่นการลดหย่อนภาษีตามอัตราเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ และเรียกร้องการเข้าถึงเงินกู้
นายธิติวัฒน์ ธีรกุลธัญโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 2561 บริษัทฯได้ปรับรูปโฉม แบรนด์ใหม่ตามนโยบายของสำนักงานใหญ่ สหรัฐอเมริกา ส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงคือการมุ่งเน้นสร้างสังคมแห่งการเรียนรู้ผ่านศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ชื่อ “Century21 Poll” มี ดร. พรพรรณ วีระปรียากูร เป็นที่ปรึกษากิตติมศักดิ์ ศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ Century21 Poll ซึ่งจะนำเสนอมุมมองที่น่าสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการลงพื้นที่เก็บข้อมูลจากการศึกษากลุ่มตัวอย่าง สัมภาษณ์เจาะลึก สร้างงานวิจัยด้านอสังหาฯเพื่อประโยชน์ต่อกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้อง และผู้สนใจทั้งในจุลภาค และมหภาค โดยในการวิจัยเชิงสำรวจในครั้งนี้จัดทำขึ้นในหัวข้อ “ทางรอดหรือทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุครัฐบาล คสช.” จึงได้ทำการสำรวจประชาชนกลุ่มตัวอย่าง จำนวน 1,110 คน ที่เป็นตัวแทนของแต่ละภาค ประกอบด้วย ภาคใต้ จังหวัดสงขลา ซึ่งมีผู้ให้ข้อมูล 265 คน คิดเป็นร้อยละ 23.90 ของกลุ่มตัวอย่างที่ทำการสำรวจ ภาคกลาง จังหวัดกาญจนบุรี จำนวน 263 คน คิดเป็นร้อยละ 23.70 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จังหวัดนครราชสีมา 326 คน คิดเป็นร้อยละ 29.40 และภาคเหนือ จังหวัดเชียงใหม่ 256 คน คิดเป็นร้อยละ 23.10
สำหรับที่มาของการสำรวจในหัวข้อ “ทางรอดหรือทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุครัฐบาล คสช.”นั้น เนื่องจากปัจจัยที่มีผลต่อการดำเนินธุรกิจทั้งในระดับโลกและระดับประเทศ มีหลายปัจจัย เช่น ปัจจัยเกี่ยวกับการเมือง เช่น การปฎิวัติ-รัฐประหาร นโยบายการบริหารของรัฐบาล ฐานะทางการเมืองของรัฐบาล ปัจจัยต้นทุนการผลิตและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น เงินลงทุน ราคาที่ดิน ราคาวัสดุที่แปรเปลี่ยน ราคาน้ำมัน ค่าขนส่งวัสดุอุปกรณ์ แรงงาน อัตราดอกเบี้ย ความเข้มงวดในการปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของธนาคาร เป็นต้น
อย่างไรก็ตามการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุครัฐบาล คสช (หลัง 22 พ.ค.2557) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เติบโตมากกว่าปี 2560 ในเขตเมืองและกทมฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการแนวราบ ช่วง พ.ย. 2558 โดยปี2558 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลายเป็นธุรกิจที่มีมูลค่าการจดทะเบียน สุงสุด (ร้อยละ 21 หรือ 1 ใน5 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด) โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตมากที่สุด คือ กรุงเทพมหานคร (ราวร้อยละ 40) รองลงมาคือภาคตะวันออก (ร้อยละ 21) และภาคใต้ (ร้อยละ 16) ตามลำดับ โดยในช่วงรัฐบาล คสช. มีปัจจัยสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์คือ โครงการลงทุนขนาดใหญ่ เช่น โครงการเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อ 3 สนามบิน โครงการท่าอากาศยานอู่ตะเภา โครงการศูนย์ซ่อมอากาศยาน (MRO) โครงการท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3 โครงการท่าเรืออุตสาหกรรม มาบตาพุด ระยะที่ 3 และโครงการฟื้นฟูเมือง โดยพิจารณาได้จากแผนกระตุ้นเศรษฐกิจการใช้จ่ายและ การลงทุนจากภาครัฐในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐาน (ปี 2558) นโยบาย การให้การจัดตั้ง Trust เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts – REITs) แทนการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)
ดังนั้น บริษัท ฯ จึงได้ทำการสำรวจมุมมองของประชาชนหรือผู้บริโภคโดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดหลักๆ เพื่อสะท้อนออกมาผ่านประเด็นคำถามต่างๆ 5 ข้อ ได้แก่
- ท่านเห็นด้วยหรือไม่กับ “สังคมไทยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” พบว่า ประชาชนกลุ่มตัวอย่างเห็นด้วยร้อยละ 84.20 แต่มีข้อสังเกตเกี่ยวกับประชาชนในจังหวัดกาญจนบุรี ที่มีสัดส่วนไม่เห็นด้วย 56 คน หรือคิดเป็นร้อยละ 21.29 ของกลุ่มตัวอย่าง 263 คน ซึ่งศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ “Century21 Poll” ได้ตรวจสอบลักษณะของข้อมูล พบว่า ข้อมูลจำนวนประชากรจังหวัดกาญจนบุรี ข้อมูล ณ ธ.ค.2560 มีจำนวน 887,979 คน มีแนวโน้มประชากรส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มวัยผู้ใหญ่ตอนกลาง-ตอนปลาย รองลงมาคือ กลุ่มวัยสูงอายุ อีกทั้งสอดคล้องกับข้อมูลในแผนพัฒนาจังหวัดกาญจนบุรี 4 ปี พ.ศ.2557-2560 ที่ระบุว่าประชากรส่วนใหญ่ประกอบอาชีพในภาคเกษตรและประมง รองลงมาคือภาคบริการต่างๆ ลักษณะโครงสร้างประชากรส่วนใหญ่ มีแนวโน้มเข้าสู่วัยสูงอายุ ที่ยังอยู่ในภาคเกษตร และมีระดับการศึกษาไม่เกินประถมศึกษา จึงอาจทำให้ไม่เข้าใจในนโยบาย “สังคมไทยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” ว่าหมายถึงอะไร อย่างไร
- ท่านเห็นด้วยหรือไม่ ที่รัฐบาล คสช. ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ผ่อนคลายเงื่อนไข การปล่อยกู้ เพื่อผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางที่เคยถูกปฏิเสธคำขอการกู้เงินจากธนาคารอื่น ให้สามารถกู้เงินจากธนาคารอื่นๆได้ ผลการสำรวจพบว่า ประชาชนร้อยละ 85.50 (ของประชาชนที่เป็นกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด 1,110 คน) เห็นด้วย อย่างไรก็ตามมีจุดที่น่าสังเกตคือ ประชาชนจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มตัวอย่างที่เป็นตัวแทนของภาคเหนือ แม้จะเห็นด้วย แต่ความคิดเห็นดังกล่าวยังมีน้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับจังหวัดอื่นๆ
- กรณีบ้านหลังแรก ท่านเห็นด้วยหรือไม่สำหรับอัตราดอกเบี้ยปีแรกร้อยละ 3.50 ต่อปี ปีที่ 2 ร้อยละ 4.25 และปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญา ผลการสำรวจพบว่าประชาชนร้อยละ 72.60 เห็นด้วยกับอัตราดอกเบี้ย ปีแรกร้อยละ 3.50 ต่อปี ปีที่ 2 ร้อยละ 4.25 และปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญา อย่างไรก็ตามมีประชาชนอีกร้อยะ 26.70 ไม่เห็นด้วยกับอัตราดอกเบี้ยในลักษณะดังกล่าว ด้วยเหตุผลที่ว่า ดอกเบี้ยต้องถูกกว่านี้หรือดอดอกเบี้ย 0% นอกจากนี้เมื่อวิเคราะห์เชิงสถิติเพิ่มเติม ผลการวิเคราะห์ชี้ไปสู่ข้อสรุปที่ว่า ประชาชนที่เป็นตัวแทนในการให้ข้อมูลทั้ง 1,100 คน ไม่ว่าจะเพศชายหรือหญิง และไม่ว่าจะเป็นประชาชนในภูมิภาคใด ต่างก็มีความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ “อัตราดอกเบี้ยปีแรกร้อยละ 3.50 ต่อปี ปีที่ 2 ร้อยละ 4.25 และปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญา” แตกต่างกันอย่างไม่มีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.05 ที่น่าสนใจคือ ประชาชนที่เป็นตัวแทนในการให้ข้อมูลทั้งหมด 1,100 คน ทั้งที่อยู่ในเมืองและนอกเมืองต่างก็มีความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.05 โดยเฉพาะอย่างยิ่งนอกเมือง ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่ความต้องการดังกล่าวเกี่ยวข้องกับปัจจัย “อัตราดอกเบี้ย” ยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยเป็น 0 หรือต่ำกว่า3.50 ในปีแรก
- ในฐานะที่ท่านเป็นประชาชนคนไทย ในสังคมไทยที่ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง ท่านจะสนับสนุนนโยบายนี้ หรือไม่ เพราะอะไร ผลการวิเคราะห์พบว่า ประชาชนร้อยละ 84.10 จะสนับสนุน นโยบาย “สังคมไทยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” ด้วยเหตุผลหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เห็นว่าเป็นนโยบายที่ทำให้คนไทยไม่ทิ้งกัน เป็นนโยบายที่ดี ได้ช่วยเหลือคนจน/คนด้วยโอกาส เป็นการลดความเหลื่อมล้ำในสังคม สร้างความเท่าเทียม เป็นนโยบายที่ดีหากสามารถทำได้จริง เป็นต้น อย่างไรก็ตามประชาชนที่ไม่ต้องการสนับสนุนนโยบายดังกล่าว ร้อยละ 13.40 ให้เหตุผลว่า ไม่คิดว่ารัฐบาลจะทำได้ – ไม่ชอบรัฐบาล คสช. และ คนที่มีโอกาสมีอำนาจ ก็ยังคงมีโอกาส มีอำนาจเหมือนเดิม เป็นต้น ทั้งนี้การวิเคราะห์ การสนับสนุนนโยบายของรัฐบาลของประชาชน ในทางการตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจพิจารณาได้ว่า นโยบายในเชิงสังคม กับนโยบายในเชิงเศรษฐกิจ ในทัศนะของประชาชนยังแยกส่วนจากกัน ดังนั้นแม้ผลการสำรวจออกมาว่าประชาชนเห็นด้วยกับนโยบาย “สังคมไทยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” ขณะเดียวกันประชาชนส่วนใหญ่ ยังมีข้อสงสัย ข้อสังเกต เกี่ยวกับการปฏิบัติของหน่วยงานภาครัฐ
5.ท่านต้องการให้ คสช. เสริมหรือเพิ่มเติมนโยบายเกี่ยวกับ “ที่อยู่อาศัย” อะไรบ้าง ประชาชนต้องการให้ คสช.เสริมหรือเพิ่มเติมนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยตามลำดับดังนี้
ลำดับที่ 1 การจัดการชุมชนและสิ่งแวดล้อม ร้อยละ 92.30
ลำดับที่ 2 ภาษีกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่นการลดหย่อนภาษีตามอัตราเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ
ร้อยละ (90.60)
ลำดับที่ 3 การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยร้อยละ 90.00
ลำดับที่ 4 การซื้อที่อยู่อาศัย “คนรุ่นใหม่วัยทำงาน” (อายุ 25-35 ปี) ร้อยละ (89.50)
ลำดับที่ 5 การเช่าเพื่อซื้อ ตามฐานรายได้เติบโต ของชนชั้นกลาง ร้อยละ (86.30)
ลำดับที่ 6 บ้านประชารัฐ ร้อยละ (81.60) ทั้งนี้ที่ประชาชนที่ไม่เห็นด้วยกับนโยบาย “บ้านประชารัฐ”
ให้เหตุผลว่าบ้านประชารัฐมีราคาแพงและจะทำให้เป็นหนี้เพิ่ม และบางส่วนมีบ้านแล้ว
จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลจากการสำรวจข้างต้น ศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ “Century21 Poll” จึงได้สรุปทางรอด-ทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุครัฐบาล คสช. ว่า มาจาก 2 ปัจจัยหลัก ดังนี้
- ปัจจัยการพัฒนาเมืองและระบบขนส่งมวลชน หากพิจารณาในเชิงวิชาการ ปัจจัยนี้เป็นทั้งทางรอดและทางตันของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ
ทางรอด: เมื่อเมืองมีการเติบโต ระบบคมนาคมขนส่งมักเติบโตตามไปด้วย ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบโครงข่ายการคมนาคมหรือที่เข้าใจกันในชื่อว่า TOD (Transit Oriented District) ที่ในต่างประเทศใช้โมเดลดังกล่าวนี้เสมอ โดยเมื่อใดก็ตามที่มีการพัฒนาโครงข่ายการคมนาคม จะต้องมีการพัฒนาพื้นที่และพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบข้างไปพร้อมๆกัน ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือวัตถุประสงค์อื่นๆ แต่ทั้งนี้ จะต้องพิจารณาส่วนประกอบสำคัญ 3 ส่วน ได้แก่ ความหนาแน่นของประชากร (density) ความหลากหลายของกิจกรรม (diversity) หรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน (land use) และการออกแบบที่เชื่อมโยงเหมาะสม (design)
ทางตัน: ปัจจัยเดียวกันนี้สามารถเป็นทางตันให้กับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ หากกิจกรรมที่จัดในบริเวณพื้นที่รอบหรือใกล้เคียงระบบขนส่งมวลชน หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินใกล้เคียงไม่ได้มีหลากหลายกิจกรรม เนื่องจากจะส่งผลให้ศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในภาวะหลากหลายราคา (Affordable housing) เช่น เป็นอสังหาริมทรัพย์แนวสูงเพื่อการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ตามแนวระบบการคมนาคม หรือมีการวางตำแหน่งอสังหาริมทรัพย์อย่างกระจัดกระจาย ขาดการออกแบบที่เชื่อมโยงอย่างเหมาะสม หรือขาดการออกแบบกิจกรรมในลักษณะ แหล่งพาณิชยกรรม (market places) ทำให้พื้นที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์แบบหลากหลาย (mixed-use) หรือพัฒนาพื้นที่โดยไม่คำนึงถึงอรรถประโยชน์สูงสุด เป็นต้น
นอกจากนี้ในส่วนของเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเมืองและระบบขนส่งมวลชน ยังมีเงื่อนไขสำคัญอีกหลายประการ ที่อาจส่งผลให้ปัจจัยนี้เป็นปัจจัยกำหนดทางรอดหรือทางตันในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น กฎหมายผังเมือง – การเวนคืนที่ดิน การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) การโอนถ่ายสิทธิในการพัฒนา (TDR) การบรรจุแนวคิด TOD ในแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 12 การนำร่องการพัฒนาพื้นที่โดยหน่วยงานในกำกับของภาครัฐ เช่น การเคหะแห่งชาติ การควบคุมปริมาณการใช้รถส่วนบุคคล
- ปัจจัยแผนพัฒนาของจังหวัด เช่น จังหวัดนครราชสีมา มีแนวทางการจัดระเบียบและพัฒนาระบบรถโดยสารรถโดยสารประจำเส้นทางหลัก หรือ จังหวัดสงขลา มีแผนพัฒนาระบบขนส่งมวลชน 10 ปี (2555-2565) ลงทุน 316 ล้านบาท จัดรถโดยสารสาธารณะที่มีอยู่วิ่งใน 8 เส้นทาง 104 กิโลเมตร เช่น วิ่งวงกลมรอบเมืองฝั่งตะวันออกและตะวันตก คอหงส์-สถานีรถไฟ นิพัทธ์อุทิศ 2 – นิพัทธ์อุทิศ 3 สร้างระบบโมโนเรล (รถไฟรางเดี่ยว) จากเทศบาลเมืองบ้านพรุ สถานีขนส่ง มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ สามแยกคอหงส์ ตลาดพลาซ่า ตลาดเกษตร เป็นต้น
จากนัยเชิงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หากจังหวัดหรือกลุ่มจังหวัดมีแผนพัฒนาของจังหวัดที่ชัดเจนสอดคล้องกับนโยบายของรัฐบาลหรือของประเทศ ย่อมนำสู่ทางรอดของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ อย่างแน่นอน
