การขยายจำนวนของคอมมูนิตี้มอลล์ในกรุงเทพฯ ชะลอตัว
ความล้มเหลวของหลายโครงการทำให้ผู้ประกอบการใหม่ใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา คอมมูนิตี้มอลล์เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีการขยายตัวอย่างรวดเร็วในกรุงเทพฯ โดยมีปริมาณพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 150% ในช่วงสิบปี อย่างไรก็ดี พบว่า การขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้เริ่มชะลอตัวลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากการที่มีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่สนใจลงทุนสร้างโครงการใหม่ใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น ตามการสังเกตการณ์จากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
คอมมูนิตีมอลล์ (community mall) เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็กที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับชุมชนอยู่อาศัย โดยทั่วไปจะมีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่ารายหลัก และมีธุรกิจอื่นๆ เช่าพื้นที่เปิดร้านหรือสาขา ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นสินค้าและบริการที่เกี่ยวกับชีวิตประจำวันทั่วไป อาทิ ภัตตาคาร ร้านจำหน่ายอาหารเครื่องดื่ม ร้านขายยา ร้านจำหน่ายสินค้าเบ็ดเตล็ด และบริการอื่นๆ ทั่วไป คอมมูนิตี้มอลล์บางโครงการอาจมีขนาดใหญ่กว่าปกติ โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เพิ่มเติม อาทิ โรงภาพยนตร์ หรือสิ่งให้ความบันเทิง
ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีคอมมูนิตี้มอลล์คิดเป็นพื้นที่เช่ารวมทั้งสิ้น 856,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากปี 2551 ที่มีพื้นที่รวม 345,600 ตารางเมตร
กฤษฎ์ จรุงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจศูนย์การค้า เจแอลแอล กล่าวว่า “คอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เปิดขึ้นในช่วงปีก่อนๆ หน้า ประสบความสำเร็จสูง จูงใจให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นตามมาจำนวนมาก ประกอบกับการที่คอมมูนิตี้มอลล์เป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดเล็ก ทำให้สร้างได้ง่ายเมื่อเทียบกับศูนย์การค้าประเภทอื่น ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นเหตุผลที่อธิบายถึงการขยายตัวที่รวดเร็วของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้”
อย่างไรก็ดี ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ยังระบุว่า การเกิดขึ้นของโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่เริ่มชะลอตัวลงนับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา
นายกฤษฎ์อธิบายว่า “การที่เริ่มมีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หลายๆ โครงการประสบความล้มเหลวให้เห็น ทำให้ผู้ประกอบการที่สนใจสร้างโครงการใหม่ลังเลและระมัดระวังมากขึ้น”
“เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ไม่ได้มีแต่เฉพาะผู้ประกอบการมืออาชีพที่มีประสบการณ์ แต่ยังมีจำนวนมากที่เป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ไม่เคยทำธุรกิจศูนย์การค้ามาก่อนเลย จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมีคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ โดยบางโครงการไม่สามารถดึงธุรกิจค้าปลีกให้เข้ามาเช่าพื้นที่เปิดกิจการ-ร้านค้าภายในโครงการได้ บางโครงการไม่สามารถดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาเดิน-จับจ่ายสินค้าได้ แม้จะมีร้านค้า-ร้านอาหารชื่อดังเข้ามาเช่าเปิดร้านเต็มพื้นที่ในโครงการก็ตาม
“มีสาเหตุหลายสาเหตุที่นำไปสู่ความล้มเหลวของคอมมูนิตี้มอลล์ แต่หลักๆ ได้แก่ การตั้งอยู่ห่างจากชุมชน การเข้าถึงได้ไม่สะดวก การวางตำแหน่งโครงการไม่สอดรับกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การขาดการผสมผสานที่ดีของประเภทกิจการที่เปิดบริการภายในศูนย์ รวมไปจนถึงการดำเนินกิจกรรมการตลาดที่ขาดประสิทธิภาพ และที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากันคือ การที่ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับเปลี่ยนหรือรับมือกับความท้าทายต่างๆ ที่ไม่ได้คาดไว้ล่วงหน้าได้” นายกฤษฎ์กล่าว
อย่างไรก็ดี ยังมีคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เพิ่งเปิดขึ้นไม่นานและประสบความสำเร็จ ตัวอย่างหนึ่งที่เห็นได้คือโครงการ ลิตเติ้ล วอล์ค บางนา (Little Walk Bangna)
ลิตเติ้ล วอล์ค บางนา เป็นคอมมูนิตี้ที่พัฒนาโครงการโดยอินเด็กซ์ ลิฟวิ่ง มอลล์ มีพื้นที่ร้านค้าให้เช่า 3,200 ตารางเมตร เปิดดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบเมื่อต้นปี 2560 นี้ โดยในช่วงเริ่มเปิดโครงการมีผู้เช่าพื้นที่ 90% และในขณะนี้มีผู้เช่าเต็มแล้ว นอกเหนือจากวิลล่า มาร์เก็ต ซึ่งเป็นผู้เช่ารายหลักของโครงการ ยังมีร้านจำหน่ายอาหาร เครื่องดื่ม สินค้าและบริการอื่นๆ อีกหลากหลาย อาทิ สตาร์บัคส์, เบอร์เกอร์ คิง, โอ บอง แปง, เอ ราเมน, โชยุ ไปจนถึงศูนย์เลเซอร์ปรึกษาปัญหาผิวและยกกระชับปรับรูปหน้า กริตธาดา และสถานเสริมความงาม บิวตี้ เมกเกอร์ สตูดิโอ
ลิตเติ้ล วอล์ค บางนาประสบความสำเร็จทั้งในแง่ของการปล่อยเช่าพื้นที่ และการดึงลูกค้าให้เข้ามาเดิน ซื้อสินค้าและบริการภายในศูนย์ โดยขณะนี้ ยังมีผู้ประการหลายรายที่สนใจหาโอกาสการเช่าพื้นที่เปิดร้านในโครงการนี้อย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้คอมมูนิตี้มอลล์โครงการนี้ประสบความสำเร็จคือการตั้งอยู่ในชุมชนที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่น เข้าออกได้ง่าย มีที่จอดรถรองรับเพียงพอ มีสัดส่วนของร้านค้าประเภทต่างๆ ที่พอเหมาะ อีกทั้งยังอยู่ในทำเลที่ผู้ที่ขับรถสัญจรจากกรุงเทพฯ ไปพัทยา ชลบุรี นิยมใช้เป็นจุดแวะพัก
“การเปิดกว้างของผู้พัฒนาโครงการเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้โครงการนี้ประสบความสำเร็จ ในช่วงระหว่างการออกแบบ ผู้พัฒนาโครงการได้มีการปรับแบบของพื้นที่ในโครงการหลายครั้งตามเสียงตอบกลับที่ได้รับจากผู้ประกอบการค้าปลีกรายหลักๆ ที่โครงการกำหนดเป็นกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย โดยมองว่า ผู้ประกอบการค้ามีความเข้าใจมากที่สุดว่าการออกแบบพื้นที่ใดที่จะตอบโจทย์ลูกค้าของตนเองได้ดีที่สุด” นายกฤษฎ์กล่าว
“จากการที่กรุงเทพฯ ยังคงมีการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง จึงยังมีโอกาสที่จะสามารถเกิดโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ๆ ขึ้นมารองรับ แม้จะไม่มีสูตรสำเร็จตายตัวสำหรับการพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จ แต่หากผู้พัฒนาโครงการมีความเข้าใจในความต้องการของทั้งผู้ประกอบการค้าปลีกและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะสามารถช่วยลดความเสี่ยงของการลงทุนได้” นายกฤษฎ์สรุป
