ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตก
พื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครหรือที่เรียกกันติดปากว่าฝั่ง “ธนบุรี” นั้น เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาไม่มากหรือว่ามีโครงการขนาดใหญ่ทั้งของภาครัฐบาลและเอกชนมาลงทุนไม่มากนัก อาจจะเป็นเพราะว่าไกลจากพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ไม่มีพื้นที่ที่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายอาคารอยู่ในทำเลเดียวกัน รวมไปถึง ณ ปัจจุบันเพิ่งมีเส้นทางรถไฟฟ้าเพียงเส้นทางเดียวที่เปิดให้บริการในพื้นที่นี้ ทำให้ความน่าสนใจหรือว่าศักยภาพของที่ดินอาจจะไม่มากนัก
สุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า “โครงการของภาคเอกชนที่พัฒนาในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมาตั้งแต่ 20 กว่าปีก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมบ้างแต่เมื่อเทียบกับฝั่งพระนครแล้วแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดโดคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนในพื้นที่ฝั่งธนบุรีมีอยู่ทั้งหมดประมาณ 102,770 ยูนิตคิดเป็นประมาณ 20% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วในกรุงเทพมหานคร นอกจากนี้มีแต่โครงการศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการบนทำเลที่เป็นถนนตัดใหม่หรือว่าทำเลที่เป็นทางแยกของถนนสายสำคัญในฝั่งธนบุรีเท่านั้นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีก่อนหน้านี้จะอยู่ในพื้นที่ที่เป็นชุมชนเดิมหรือว่าไม่ไกลจากมหาวิทยาลัย แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือว่าศูนย์การค้า ดังนั้น พื้นที่แถวสี่แยกปิ่นเกล้าหรือ 35 โบว์ลจึงเป็นพื้นที่ที่โครงการคอนโดมิเนียมหนาแน่น แต่หลังจากการข้ามแม่น้ำมาของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีลมจากสะพานตากสินที่เปิดให้บริการช่วงแรก 2 สถานีคือ กรุงธนบุรีและวงเวียนใหญ่ในปีพ.ศ.2552 ทำให้พื้นที่รอบๆ 2 สถานีนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายหลายโครงการในช่วงเวลาประมาณปีพ.ศ.2551 – 2553”
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ฝั่งธนบุรีและพระนครรายปี
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จากนั้นตลาดคอนโดมิเนียมในฝั่งธนบุรีก็เริ่มคึกคักขึ้นมากอีกครั้งในพื้นที่รอบๆ สถานีตลาดพลูแม้ว่าจะมีหลายโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้หลายปีก็ตาม และสถานีวุฒากาศ (สองสถานีนี้เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2556) เป็นอีกพื้นที่ที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุดในช่วงนั้น รวมไปถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญนคร หรือพื้นที่ที่ไกลออกไป เช่น ริมถนนสุขสวัสดิ์ ราษฎร์บูรณะ เป็นต้น คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตั้งแต่ปีพ..ศ.2552 เป้นต้นมาในพื้นที่ฝั่งธนบุรีนั้นอยู่ที่ประมาณ 58,150 ยูนิตน้อยกว่ายูนิตรวมในฝั่งพระนคร 82% อาจจะเพราะเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ในพื้นที่ฝั่งพระนครมามากกว่า 10 ปีแล้ว
นายสุรเชษฐเพิ่มเติมว่า “ศักยภาพของพื้นที่ฝั่งธนบุรีจะมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะตั้งการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์และเพชรเกษมที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2562 – 2563 รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ เช่น สายสีส้มตะวันตก สายสีม่วงตอนใต้ ที่มีการอนุมัติและกำลังจะเริ่มก่อสร้างในอนาคต รวมไปถึงสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายไปยังพุทธมณฑลสาย 4 ซึ่งทั้ง 2 เส้นทางจะเข้ามาเสริมศักยภาพของพื้นที่ฝั่งธนบุรีให้มากขึ้นไปอีกรวมไปถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาและเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองที่เข้ามาเพิ่มเติมในอนาคต โดยความน่าสนใจของพื้นที่ฝั่งธนบุรีที่มากขึ้นนั้นสามารถสังเกตได้จากการที่มีผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมเข้าไปเปิดขายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์หรือเพชรเกษมมากขึ้นราคาขายคอนโดมิเนียมก็เริ่มปรับขึ้นไปมากแล้วสำหรับโครงการที่เปิดขายใหม่โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์ที่มีบางโครงการเปิดขายในราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว ส่วนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้นั้นอาจจะยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงในปัจจุบันต้องรอให้การก่อสร้างเป็นรูปธรรมก่อนแบบเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ”
เส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะกลายเป็นปัจจัยหนุนให้พื้นที่ฝั่งธนบุรีมีศักยภาพมากขึ้น แม้ว่าอาจจะไม่มีโครงการอาคารสำนักงานหรือว่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่เกิดขึ้นก็ตามแต่ด้วยความที่ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ปรับเพิ่มขึ้นมากจะมีผลกดดันให้เจ้าของที่ดินขายที่ดินออกมาและเปลี่ยนเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแบบที่เห็นกันก่อนหน้านี้ในพื้นที่อื่นๆ ของฝั่งพระนคร แต่ต้องไม่ลืมว่าพื้นที่ฝั่งธนบุรีตั้งแต่ในอดีตเป็นต้นมานั้นเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยมีโครงการที่อยู่อาศัยมากมายในพื้นที่นี้โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรการจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ถ้าเปิดขายในราคาสูงแบบเดียวกับในพื้นที่ใจกลางเมืองก็อาจจะต้องใช้เวลาในการขายนานกว่าในพื้นที่เมืองชั้นในแน่นอนแบบที่เห็นกันในปัจจุบัน แม้จะเป็นโครงการที่เปิดขายในราคาขายไม่สูงมากนักก็ตาม เพราะเส้นทางรถไฟฟ้ายังไม่เปิดให้บริการความน่าสนใจจึงอาจจะยังไม่มากพอประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ดูไม่คึกคักเท่าที่ควร แต่เมื่อใกล้เปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกและสีม่วงใต้มีการก่อสร้างเป็นรูปธรรมจะทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ฝั่งธนบรีน่าสนใจมากขึ้น
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังก่อสร้างอยู่และมีกำหนดเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2562 – 2563 นั้นสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับพื้นที่ตามแนวเส้นทางค่อนข้างมาก โดยเฉพาะมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากมายโดยเฉพาะในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2558 เป็นต้นมา
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ณ กรกฎาคม พ.ศ.2560
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ: F = คาดการณ์คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2560
“จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินนั้นมีจำนวนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 เท่านั้น เพราะว่าผู้ประกอบการอาจจะให้ความสำคัญกับสถานีเตาปูนที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสองสาย แต่หลังจากที่การก่อสร้างคืบหน้าไปมากโดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์และเพชรเกษม ผู้ประกอบการหลายรายจึงเปิดขายโครงการในพื้นที่ตามแนวถนนทั้งสองเส้นนี้มากขึ้นคอนโดมิเนียมสะสมตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมาถึงเดือนกรกฎาคมอยู่ที่ประมาณ 20,750 ยูนิต และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอนาคต” นายสุรเชษฐกล่าว
พื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจค่อนข้างมากในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาคือพื้นที่ตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์เพราะเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินอาจจะยังไม่ได้สูงเกินไป แต่ก็เริ่มปรับขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน โดยมีการปรับขึ้นไปที่ประมาณ 200,000 บาทต่อตารางวาแล้วเกือบตลอดเส้นทางอาจจะมีบางพื้นที่ที่มีราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางวาแต่ก็ไม่มากและเป็นเพราะมีข้อจำกัดในการพัฒนาบางเรื่อง
ผู้ประกอบการเริ่มเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้นในปีพ.ศ.2559 โดยมีการขยายพื้นที่ไปทางถนนเพชรเกษมมากขึ้นและยังมีอีกหลายโครงการที่ทยอยเปิดขายใหม่ในปีนี้หรือปีหน้าทำให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากอีกพื้นที่หนึ่ง คอนโดมิเนียมสะสมจากปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมาอยู่ที่ประมาณ 20,750 ยูนิตขายไปได้แล้วประมาณ 77% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วง 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตรอาจจะมีบางโครงการที่ขายต่ำหรือสูงกว่าช่วงราคานี้ แต่มีแนวโน้มที่ราคาขายจะปรับเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคตตามความคืบหน้าของการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินรวมไปถึงราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน
ภาพรวมของพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ ที่คณะรัฐมนตรีเพิ่งอนุมัติให้ดำเนินการก่อสร้างได้นั้นน่าจะช่วยให้เกิดความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวเส้นทางได้อย่างแน่นอนโดยลำดับแรกน่าจะทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นจากนั้นมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในอนาคต แต่อาจจะไม่ใช่ตลอดเส้นทางเพราะว่าเส้นทางช่วงตั้งแต่สถานีเตาปูนลงไปทางทิศใต้นั้นผ่านสถานที่สำคัญและมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ค่อนข้างมากทำให้ความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นลดลงแต่ก็ยังมีอีกหลายจุดหรือหลายทำเลที่น่าสนใจ เช่น
- พื้นที่รอบๆ สถานีเตาปูน แม้ว่าจะเหลือที่ดินให้พัฒนาไม่มากแต่โครงการนี้จะทำให้สถานีเตาปูนเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางที่สมบูรณ์แบบในอนาคต
- พื้นที่รอบๆ สถานีผ่านฟ้าที่จะเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกในอนาคต แม้จะมีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมากแต่ช่วยให้การเดินทางเข้ามายังเขตเมืองเก่าของคนรอบนอกมีความสะดวกมากขึ้น
- พื้นที่รอบๆ สถานีวังบูรพาเป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจเพราะอยู่ในเยาวราช แหล่งท่องเที่ยวสำคัญและยังสามารถเดินทางมาจากเขตเมืองเก่าที่สถานีวังบูรพาได้ด้วย
- พื้นที่รอบๆ สถานีวงเวียนใหญ่ที่อาจจะเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงในอนาคต (ถ้าสายสีแดงมีการพัฒนา) แต่ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ สถานีก็มีความน่าสนใจอยู่แล้วเพราะไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า BTS สายสีลม
- พื้นที่รอบๆ สถานีต่างๆ ที่อยู่บนถนนสุขสวัสดิ์ก็เป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจเพราะสามารถพัฒนาอาคารสูงและเป็นชุมชนขนาดใหญ่อีกทั้งปัจจุบันก็มีโครงการคอนโดมิเนียมทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่อยู่หลายโครงการแล้ว และเป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมินเยมากที่สุดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้
พื้นที่ที่อยู่ในเขตฝั่งธนบุรีมีความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ มากกว่าข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองหรือเขตห้ามก่อสร้างต่างๆ ก็มีน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด ดังนั้น ผู้ประกอบการน่าจะให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการต่างๆ มากกว่าพื้นที่ในฝั่งพระนคร ยกเว้นผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการที่มีกลุ่มเป้าหมายเฉพาะหรือว่าขายในราคาสูง
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ในปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ประมาณ 8,000 ยูนิต และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีแค่ไม่กี่โครงการที่เพิ่งเปิดขายเท่านั้นที่กำลังก่อสร้างอยู่ และมากกว่า 90% ของทั้งหมดนั้นขายไปแล้ว เรียกได้ว่าเป็นอีกทำเลที่โครงการคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจระดับหนึ่งอาจจะเป็นเพราะราคาขายไม่แพงและสมารถเดินทางมาใช้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าได้ไม่ไกลเกินไป แต่ในอนาคตคาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่านี้แน่นอน
ปัจจุบันราคาที่ดินหรือว่าราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ไม่ได้สูงเกินไป โดยราคาที่ดินอาจจะสูงกว่า 500,000 – 600,000 บาทต่อตารางวาในพื้นที่รอบวงเวียนใหญ่เพราะศักยภาพของที่ดินโดยรอบที่มีสถานีรถไฟฟ้า BTS อยู่แล้วแต่พื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปราคาที่ดินยังต่ำกว่านี้ค่อนข้างมาก เช่น พื้นที่แถวสำเหร่ จอมทองราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 100,000 – 200,000 บาทต่อตารางวา แต่ถ้าไกลออกไปก็ต่ำกว่านี้เช่นกัน ราคาคอนโดมิเนียมก็เช่นกันเพราะพื้นที่แถววงเวียนใหญ่มีหลายโครงการที่ราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนในทำเลที่ไกลออกไปก็ต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร
