ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยสรุปภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2562 และแนวโน้มปี 2563
ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมปี 2562 และแนวโน้มปี 2563
ภาวะเศรษฐกิจ
- ภาวะเศรษฐกิจโลกซบเซา
- อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยต่ำ
- สงครามการค้าระหว่าง สหรัฐฯ กับ จีน
- ความขัดแย้งระหว่าง สหรัฐฯ กับ อิหร่าน
- ค่าเงินบาทแข็งตัว
กำลังซื้อของผู้บริโภค
- หนี้ครัวเรือนสูง
- มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย
- ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน
อุปสงค์ / อุปทาน
- คอนโดมิเนียมเหลือขายมีจำนวนมาก
- อุปสงค์ลดลงเนื่องจาก กำลังซื้อชาวต่างชาติลดลง นักเก็งกำไรและนักลงทุนลดลงไปจากตลาด และผู้ซื้อหลักซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง
นโยบายจากภาครัฐ
- ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นในการถือครองอสังหาริมทรัพย์
- ปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ลดค่าจดทะเบียนและค่าโอนสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และลดภาระการผ่อนดาวน์จำนวน 50,000 บาท สำหรับบ้านจำนวน 100,000 หลัง
ทิศทางแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2563
- อัตราการขยายตัวอุปทานคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ลดลงในปี 2562 กว่า 30% และยังคงมีแนวโน้มลดลงในปี 2563
- กำลังซื้อในปี 2563 มีแนวโน้มทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2562 คือประมาณ 35,000 ยูนิต
- สภาพตลาดมีแนวโน้มปรับตัวเข้าสู่สมดุลในปี 2564
- ระดับราคามีแนมโน้มทรงตัวหรือปรับลดลง
- การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มกระจายตัวสู่พื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา
- นักพัฒนาจะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม และหันเหความสนใจไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ เช่น โรงแรมและสำนักงาน
- การพัฒนาโครงการใหม่จะเป็นการพัฒนาโครงการแบบ Mixed use development เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการพึ่งพิงจากตลาดเดียว
- นักพัฒนาปรับแผนไปสู่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมถดถอยลงในปี 2562
- จะมีอุปทานใหม่ด้านคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากนับจากนี้เป็นต้นไป
- มีโอกาสน้อยมากที่จะเกิดวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับวิกฤติในปี 2540
- นักพัฒนารายย่อยหรือผู้ที่ไม่มีเงินลงทุนสำรองที่แข็งแกร่งจะหายออกไปจากตลาด
- อุปสงค์ด้านคอนโดมิเนียมจะขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น จำนวนนักลงทุนที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV Policy) และจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นและเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย
- สงครามราคาในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ นักพัฒนาไม่ได้เป็นผู้กำหนดราคาคอนโดมิเนียมอีกต่อไป ผู้ซื้อคือผู้กำหนดราคา
- ราคาที่แข่งขัน รูปแบบ และฟังก์ชั่นของคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับความต้องการจะชนะใจลูกค้าได้ในปัจจุบัน
- รัฐบาลส่งเสริมเศรษฐกิจโดยการมีโครงการเมกะโปรเจคเพื่อให้เกิดการใช้จ่ายมากขึ้น
- บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ( 31,404 หน่วย จาก 46,709 หน่วย ) คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 67 โดยบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย มีจำนวนสูงสุดของบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ( 8,402 หน่วย จาก 31,404 หน่วย ) คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 27
- บริเวณรัชดา/พระราม 9/ลาดพร้าว ยังเป็นทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงสุดในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ( City Fringe )
- บริเวณสุขุมวิททั้งสุขุมวิทตอนต้น ( 1-63 และ 2-42) สุขุมวิทตอนกลาง ( 44-70 และ 65-103 ) และ สุขุมวิทตอนปลาย ( แบริ่ง-สำโรง ) เป็นบริเวณที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงสุด
- ระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่สูงสุด คือคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาขายต่อตารางเมตร ระหว่าง 80,000 ถึง 150,000 บาท หรือ มีระดับราคาขายต่อหน่วยสำหรับห้อง 1 ห้องนอน อยู่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท
- ระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่สูงสุด คือคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาขายต่อตารางเมตร ระหว่าง 80,000 ถึง 150,000 บาท หรือ มีระดับราคาขายต่อหน่วยสำหรับห้อง 1 ห้องนอน อยู่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท
- อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 45 จำนวนหน่วยขายได้ 20,990 หน่วย
- อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงจากปี พ.ศ. 2561 ซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 58 จำนวนหน่วยขายได้ 39,875 หน่วย
- คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯมีจำนวนหน่วยขายสูงสุด คือ ขายได้ 12,665 หน่วย รองลงมาคือ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ขายได้ 4,600 หน่วย และ บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขายได้ 3,725 หน่วย
- คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) เป็นบริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุด กล่าวคือ มีอัตราการขายสูงถึงร้อยละ 56
- คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิท (1-63 และ 2-42) ขายได้ 1,242 หน่วย
- คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ( City Fringe ) ที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิทตอนกลาง (44-70 และ 65-103) ขายได้ 1,385 หน่วย รองลงมา คือ บริเวณรัชดา/ลาดพร้าว/พระราม 9 ขายได้ 1,336 หน่วย
- คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯที่ขายได้ดี คือ บริเวณฝั่งใต้ของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,443 หน่วย รองลงมา คือ บริเวณฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,426 หน่วย
- คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่ขายดี คือ บริเวณตามแนวรถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงินที่ได้เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2562 อันได้แก่ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ
- ระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่ขายดี คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่อตารางเมตร อยู่ระหว่าง 80,000 บาท ถึง 150,000 บาท หรือราคาขายต่อหน่วยสำหรับ 1 ห้องนอน อยู่ที่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท
