ก่อนที่จะลงทุนที่ดิน สิ่งที่นักลงทุนต้องรู้และให้ความสำคัญ คือเรื่องของกฎหมาย ในทางกฎหมาย ที่ดินถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ 1. ที่ดินเอกชน และ 2. ที่ดินของรัฐ เรื่องนี้อาจเป็นเรื่องที่น่าเบื่อสำหรับหลายๆคน แต่ผมขอย้ำเลยว่าเป็นสิ่งสำคัญที่คุณต้องรู้เมื่อคิดจะเป็นนักลงทุนที่ดิน… เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการล่วงละเมิด บุกรุก ทั้งที่รู้ตัวและไม่รู้ตัว หรืออาจโดนหลอกโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ก็ได้ นั่นเท่ากับเสียเวลาโดยใช่เหตุ และแล้วจะกลายเป็นโดนคดีความไม่รู้ตัว
ประเภทของที่ดิน
ที่ดินของรัฐ หมายถึง ที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินทุกประเภทของแผ่นดิน ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินธรรมดา หรือ สาธารณะสมบัติที่รัฐจะยึดถือครอบครองไว้เพื่อสร้างประโยชน์ ตัวอย่างเช่น
- เป็นที่ดินของรัฐ ที่กระทรวงมหาดไทยรับผิดชอบ
- เป็นที่ดินรกร้องว่างเปล่า แล้วนำมาใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์ร่วมกันของประชาชนหรือชุมชนนั้นๆ เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ชายตลิ่ง
- เป็นที่ดินที่ใช้ประโยชน์ทางราชการ เช่น อยู่ในความดูแลรักษาของราชการส่วนท้องถิ่น หรือรัฐวิสาหกิจ
- ป่าไม้ ซึ่งจะไปเข้ากับกฎหมายป่าไม้ ห้ามบุกรุก
เพื่อป้องกันไม่ให้ใครนำที่เหล่านี้ไปใช้ในทางมิชอบ จึงมีกฎหมายที่รัฐบาล ออกมาป้องกันหรือเป็นที่สงวนไว้ ถ้ามีการบุกรุกหรือนำไปใช้โดยไม่ได้ขออนุญาต ก็จะเข้าข่ายผิดกฎหมายและโดนฟ้องร้องได้ แต่ทั้งนี้ก็สามารถทำเรื่องขออนุญาตใช้ประโยชน์ในที่ดินของรัฐเหล่านี้ได้เช่นกัน
สำหรับกฎหมายเอาผิดนั้น ตามมาตรา 9 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินมีโทษจำคุกไม่เกิน 5 ปี ค่าปรับ 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ พร้อมยึดเครื่องมือเครื่องใช้ในการดำเนินการด้วย นอกจากคดีความแล้ว รัฐยังสามารถฟ้องร้องในคดีแพ่ง เพื่อเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้กระทำความผิดในมาตรา 9 ได้ทุกกรณีอีกด้วย นี่จึงเป็นข้อควรระวังอย่างมาก ที่จะต้องตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนว่า ที่ดินผืนนั้นเป็นของรัฐหรือไม่ เพราะแทนที่จะได้ที่ดินมาครอบครอง อาจกลายเป็นโดนฟ้องร้องไปแทนก็ได้นะครับ
ที่ดินของเอกชน หมายถึง เป็นที่ดินที่ซึ่งรัฐให้การยอมรับว่า บุคคลทั่วไปสามารถครอบครองและถือกรรมสิทธิ์ได้ ผ่านหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ หรือ เอกสารสิทธิ์ซึ่งทรัพย์ที่ซื้อขายเพื่อลงทุน ก็คือที่ของเอกชนนี่เอง
บทความโดย : ‘โค้ชติ้ว’ ธนิช พินธุรักษ์ : วิทยากรสอนการลงทุนใน P.R.A. Academy
