หลักเกณฑ์การตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่ใช้เงินธนาคาร โดยให้ยึดหลักการง่ายๆ ไว้เลยครับว่า “ราคาค่าเช่าจะต้องพอส่งธนาคาร และเหลือกำไร” นี่จึงเป็นที่มาของการคิดค่าเช่าให้ได้ Yield 8% เพราะจะพอผ่อนธนาคารได้แน่นอน และมีกำไรคุ้มค่ากับการลงทุนด้วย อีกทั้งเราต้องกันส่วนต่างไว้สำหรับส่วนกลาง และค่ารีโนเวทด้วย ซึ่งบางคนตั้งราคาค่าเช่าแล้วคิดว่าดูดี เหมาะสมแล้ว แต่ไม่ได้มีหลักคิดที่หนักแน่นรองรับ ในระยะยาวมันก็ไม่คุ้มเท่าไร สำหรับการตั้งราคาค่าเช่าที่นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จใช้กันในทุกวันนี้ อย่างเช่น
อัตราผลตอบแทน = ค่าเช่าต่อเดือนX12เดือน X100
ราคาซื้อขายจริง
จากสัมการนี้ตัวอย่างเช่น
ถ้าคอนโดราคา 2,000,000 บาท ต้องการค่าเช่า 8% (2,000,000*8)/(12*100) = จะได้ค่าเช่า 13,333 บาท ถ้าคอนโด 2,000,000 บาท ต้องการค่าเช่า 7% (2,000,000*7)/(12*100)=จะได้ค่าเช่า 11,666 บาท (สามารถปัดตัวเลขกลมๆ ขึ้นไปได้)
ที่สำคัญที่สุดคือ ค่าเช่าของที่ตั้งไว้นี้จะต้องเพียงพอที่จะผ่อนธนาคารด้วย และเราต้องเผื่อค่าใช้จ่ายสำหรับส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในขณะที่เราก็ต้องมีกำไรด้วย สูตรที่แนะนะคือ คิดจากดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารเป็นหลักในการลงทุน แนะนำว่ไม่ควรต่ำกว่า 8% ไว้ก่อน เพราะปัจจุบันนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ย 5-7% ต่อไป
ใครที่มีห้องปล่อยเช่าลองนำสูตรนี้กลับไปคำนวนดูนะครับ ว่าคุณตั้งราคาค่าเช่าคุ้มค่ากับการลงทุนของคุณรึยัง
บทความโดย :: ‘โค้ชตั้ง’ พิสิษฐ์ อภิวัฒนาพงศ์ วิทยากรสอนด้านการลงทุนอสังหา สถาบันสอนอสังหา P.R.A. Academy
