คุณสมบัติพิเศษของโฉนด ลองตรวจสอบว่าตรงตามนี้หรือไม่ ขนาดของโฉนด 24 x 36 เซนติเมตร กระดาษมีลักษณะเป็นเส้นใยพิเศษ สีเหลืองผลิตจากต่างประเทศ มีลายน้ำเป็นรูปครุฑ ในที่นี้ผมจะเน้น น.ส.4 จ เลขที่ โฉนด, ระวาง, เลขที่ดิน, เล่ม, หน้า, หน้าสำรวจ, สถานที่ตั้งของโฉนด, จำนวนที่ดิน, มาตราส่วน และ รูปแผนที่ประกอบ
คำแนะนำ ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง เพื่อป้องกันการโดนโกงและปัญหาทางกฎหมายตามมา
- ต้องลงไปตรวจสอบที่ดินในพื้นที่จริง เพื่อยืนยันว่าที่ดินผืนนั้นมีอยู่จริงหรือไม่ ขนาดตรงกับที่ได้ทราบข้อมูลมาหรือไม่
- ที่ดินนั้นเป็นเอกสารโฉนดที่ดินอะไร สามารถใช้ซื้อขายกันได้ไหม (ขอเน้นที่ น.ส.4จ)
- เป็นของใคร ต้องตรวจสอบประวัติที่ดินด้วยว่า เคยทำอะไรมาก่อน ใครเป็นเจ้าของ
- คนที่ติดต่อกับเราคือเจ้าของตัวจริงหรือไม่ หรืออย่างน้อยต้องเป็นนายหน้า ที่ได้รับอำนาจจากเจ้าของมาจริง มีเอกสารยืนยันชัดเจน
- ต้องตรวจสอบให้ดีๆ ว่าคนที่ติดต่อกับเราไม่ใช่ผู้แอบอ้าง หรือบางทีอาจเป็นลูกหลาย ญาติพี่น้องที่แอบเอาที่ดินของเจ้าของตัวจริงมาขายก็มี เรี่องนี้อาจจะตรวจสอบยากไปบ้าง เพราะคนที่มาขายสามารถอ้างอิงได้ว่าเขาคือญาติของเจ้าของทรัพย์จริงๆ วิธีแนะนำคือ เราสามารถขอความยืนยันความตั้งใจของเจ้าของที่ได้ โดยขออนุญาตโทรติดต่อเจ้าของโดยตรง หรือถ้าไม่ยินยอม อย่างน้อยต้องมีเอกสารยืนยัน และในขั้นตอนก่อนที่จะตกลงซื้อขาย จำเป็นต้องดำเนินการกับเจ้าหน้าที่ ของกรมที่ดิน อย่าไปแอบทำกันเองเพราะไม่คุ้มเสีย
- สำหรับที่ดินริมน้ำหรือริมทะเล ควรตรวจสอบระดับน้ำขึ้นลงให้ชัดเจนก่อน เพราะปัญหาน้ำท่วมขึ้นสูงยากที่จะแก้ไขได้ง่ายๆ
- ตรวจสอบประวัติน้ำท่วมและสภาพอากาศบริเวณนั้น ถ้าอยู่ในลุ่มแม่น้ำ ก็ควรเป็นที่ทำขึ้นสูงหรือลองสอบถามจากร้านอาหาร หรือคนในบริเวณนั้นก็ได้
- ขนาดของที่ดินเมื่อวัดแล้ว จะต้องตรงกับใบในสัญญาซื้อขาย ตรงนี้สำคัญมาก
- ก่อนซื้อที่ดินควรเปรียบเทียบที่ดินใกล้เคียงรอบๆ ก่อนซื้อ เพื่อจะได้ไว้ต่อรอง
- ตรวจสอบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานว่าเข้าถึงหรือไม่
- ถ้าไม่มีสาธารณูปโภคเข้าถึง พอจะสามารถขอเชื่อมกับบริเวณนั้นได้หรือไม่
- ถ้าจะซื้อไว้สร้างบ้าน ไม่ว่าจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า ทำขาย จำเป็นอย่างยิ่งที่ระบบคมนาคมจะต้องสะดวก ไม่ควรเป็นที่เปลี่ยวมากเกินไป
- ตรวจสอบทำเลที่ตั้ง และสภาพแวดล้อมโดยรวม เช่น มีบริเวณที่ก่อให้เกิดมลพิษ หรือมีโรงงานที่ตั้งอยู่หรือไม่
- เป็นพื้นที่เสี่ยงต่อการเวนคืนที่ดินเพื่อสาธารณะประโยชน์หรือไม่
- การทำสัญญา หากเราไม่แน่ใจเรื่องใดควรระบุในสัญญาด้วย
- ให้ตรวจสอบหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เปื่อขาดหล่นในส่วนที่จำเป็น
- ควรตรวจสอบพื้นที่ที่ดินก่อนซื้อ และแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน
- ตรวจสอบและยืนยันกับทางผังเมือง หรือกรมโยธยา เกี่ยวกับสถานะของที่ดินผืนนั้น ว่าติดอะไรหรือไม่ ทำการซื้อขายได้จริงหรือไม่
สำหรับที่ดินตาบอด เรื่องทางเข้า-ออก ไม่สามารถออกไปได้ จะมีเงื่อนไขของทางจำเป็นและภาระจำยอมด้วย ลองตรวจสอบดูว่าเข้าข่ายไหน เพื่อจะได้ขอสิทธิสำหรับเปิดทางเข้าออกสู่สาธารณะ ดังนั้นไม่ต้องห่วงว่า ที่ตาบอดทำอะไรไม่ได้เพราะแท้จริงแล้วกฎหมายสามารถให้เราขอสิทธิได้ครับ แต่ปัญหาคือหลายท่านอาจจะไม่ทราบในจุดนี้ว่าเรามีสิทธิอะไรบ้าง แล้วยังมีเรื่องด้านมืดคือ ผู้มีอิทธิพลท้องถิ่นหรือเจ้าของที่โดยรอบ ที่อาจจะหาทางขัดขวาง ดังนั้นเพื่อให้ปลอดภัยกับชีวิตของท่านมากที่สุด ควรดำเนินการทุกเรื่องภายใต้กรอบของกฎหมายและควรให้เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินรับทราบในการดำเนินการใดๆ
