เผยเทคนิคซื้อคอนโดฯ ทำเล “ทองหล่อ” อย่างไร…ให้ได้ผลตอบแทนสูง
เน็กซัสฯ ชี้ตลาดคอนโดมิเนียมทำเลสุขุมวิทตอนกลาง ตั้งแต่สุขุมวิท ซอย 21 ถึง ซอยเอกมัย มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายต่อตารางเมตรในทำเลใจกลางเมืองช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยของทำเลสุขุมวิทตอนกลาง อยู่ที่ปีละ 8.2% รองลงมาเป็นทำเลปทุมวัน-ราชเทวี 7.5% และทำเลสาทร-บางรัก 6% ซึ่งทำเลสุขุมวิทตอนกลางนั้น มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงที่สุด โดยมีอุปทานเกิดขึ้นทั้งหมดตามทำเล คือ ทำเลสุขุมวิทตอนกลาง จำนวน 191 โครงการ 43,418 หน่วย รองลงมาคือทำเลปทุมวัน-ราชเทวี จำนวน 135 โครงการ 38,912 หน่วย และทำเลสาทร-บางรัก จำนวน 86 โครงการ 20,385 หน่วย ซึ่งจะเห็นได้ว่าทำเลที่มีการเติบโตของอุปทานสูงสุดควบคู่ไปกับราคาที่ปรับเพิ่มสูงสุด คือ ทำเลสุขุมวิทตอนกลาง ซึ่งปัจจุบันมียอดขายไปแล้วกว่า 88%
ที่มา: บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จํากัด, พฤศจิกายน 2561
การเติบโตของตลาดทองหล่อเทียบกับผลตอบแทนของการลงทุน
หนึ่งในทำเลที่น่าสนใจของทำเลสุขุมวิทตอนกลาง คือ ทำเลทองหล่อ ที่เป็นทำเลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ใจกลางเมือง ประกอบกับบรรยากาศที่เต็มไปด้วยร้านอาหารชื่อดัง ร้านกาแฟสไตล์ชิคๆ รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก ซึ่งเป็นเสน่ห์เฉพาะตัวของทำเลนี้ ทำให้ทองหล่อเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่หาที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองและตลาดปล่อยเช่าทั้งคนไทยและต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า สำหรับทำเลทองหล่อนับว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่าปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในทองหล่อ มีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ จากการสำรวจคอนโดมิเนียมในทำเลทองหล่อตั้งแต่ปี 2546 ถึงปัจจุบัน จำนวน 50 โครงการ 11,386 หน่วย เมื่อเปรียบเทียบราคาขายเฉลี่ยช่วงเปิดตัวโครงการ กับราคาขายเฉลี่ยสุดท้ายของโครงการ จะพบว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นประมาณ 12% แต่หากเปรียบเทียบราคาขายเฉลี่ยช่วงเปิดตัวโครงการกับราคาขายเฉลี่ยรีเซล (Resell) พบว่าราคาขายนั้นเพิ่มขึ้นถึง 32% ในระยะเวลา 15 ปีที่ผ่าน
ที่มา: บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จํากัด, พฤศจิกายน 2561
ที่มา: บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จํากัด, พฤศจิกายน 2561
ในมุมด้านการลงทุนจะเห็นได้ว่า ราคาขายของคอนโดมิเนียมบนทำเลทองหล่อ มีการเติบโตสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาขาย ซึ่งโดยหลักการแล้ว ผลตอบแทน (Yield) จากการเช่าของโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ๆ จะไม่สูงเท่าโครงการที่เปิดมาก่อน จากการสำรวจตลาดปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในทองหล่อในปัจจุบัน พบว่าผลตอบแทน (Yield) เฉลี่ยต่อปีอยู่ในอัตราตั้งแต่ 3% ถึง 6% และสามารถแบ่งผลตอบแทนต่อปีได้เป็น 3 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ได้ผลตอบแทนสูง ประมาณ 6% กลุ่มที่ได้ผลตอบแทนฉลี่ย ประมาณ 3.8% และกลุ่มที่ได้ผลตอบแทนต่ำ ประมาณ 3% ซึ่งผลตอบแทนที่แตกต่างกันเกิดจากหลายปัจจัย ทั้งความแตกต่างทางด้านทำเลที่ตั้งโครงการ ราคา ขนาดห้อง พื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบของโครงการ และการบริการพิเศษของโครงการ โดยสามารถสรุปได้ว่ากลุ่มโครงการที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าในระดับสูง คือประมาณ 5-6% ต่อปี มี 3 ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้การปล่อยเช่าได้รับผลตอบแทนดี ดังนี้
- ทำเลที่ตั้ง เป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่ามักพิจารณาในการเลือกเช่าคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย โครงการที่อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้จุดขนส่งสาธารณะ เชื่อมต่อระหว่างถนนสายสำคัญเข้าด้วยกัน รวมไปถึงทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร ที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ซึ่งนับเป็นปัจจัยอย่างแรกที่นักลงทุนควรคำนึงถึง ในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่า
- การบริการภายในโครงการ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก โครงการที่มีการบริการที่ตอบโจทย์ความสะดวกสบายของการใช้ชีวิตผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เช่น บริการรถรับ-ส่งถึงสถานีขนส่งสาธารณะ แท็กซี่ส่วนตัวของผู้เช่าโครงการ บริการพิเศษที่ช่วยอำนวยความสะดวกแก่ลูกบ้านที่คอยประสานงานติดต่อบริการทำความสะอาด บริการล้างรถ บริการซ่อมแซมภายในห้องพัก เป็นต้น จะเป็นโครงการที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากผู้เช่า
- การบำรุงรักษาสภาพโครงการให้ใหม่อยู่เสมอ เป็นสิ่งที่ช่วยเพิ่มภาพลักษณ์ที่ดีอย่างยั่งยืนให้กับโครงการ โดยเฉพาะหากเป็นโครงการที่เปิดการขายมาแล้วซักระยะหนึ่ง แต่มีการรักษาสภาพของโครงการที่ดี ทำให้ผู้เช่าเกิดความมั่นใจในโครงการ และมีการเช่าเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้นักลงทุนในโครงการนั้น ๆ ได้รับผลตอบแทน (Yield) การเช่าอย่างต่อเนื่อง และสูงกว่าโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่นักลงทุนซื้อห้องชุดในราคาขายเฉลี่ยที่แพงกว่า
ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าการพิจารณาเลือกซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุนให้ได้รับผลตอบแทน (Yield) ที่ดี ไม่ได้คำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากหลายปัจจัย ที่ต้องพิจารณาร่วมกันดังกล่าวข้างต้น นอกจากนี้ ถึงแม้ว่าทำเลทองหล่อจะมีค่าเฉลี่ยของผลตอบแทน (Yield) ภาพรวมอยู่ที่ 3.8% ซึ่งอาจไม่สูงที่สุดเมื่อเทียบเท่าค่าตอบแทนของทำเลอื่นๆ บางทำเล แต่ความน่าสนใจของทำเลทองหล่อ คือ มีความต้องการห้องชุดให้เช่าอย่างต่อเนื่อง มากกว่าทำเลที่มีผลตอบแทนสูงกว่าบางทำเล อันเนื่องมาจากทองหล่อเป็นทำเลเศรษฐกิจใจกลางเมือง และเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติมักมองหาโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ที่นิยมอยู่อาศัยรวมกันเป็นกลุ่มสืบเนื่องมาจากที่นี่เป็นแหล่งที่อยู่เดิมของชุมชนชาวญี่ปุ่น และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบรับต่อชาวญี่ปุ่นมากมายไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาที่เน้นลูกค้าญี่ปุ่นโดยเฉพาะ จึงทำให้ไม่แปลกใจที่ทำเลทองหล่อยังคงเป็นตลาดเช่าที่น่าสนใจอีกทำเลหนึ่ง
“กล่าวได้ว่า ทองหล่อยังเป็นทำเลที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำเลนี้ ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง และยังมีช่องทางที่ทำให้ได้รับผลตอบแทนที่สูง จากปัจจัยข้างต้นที่ต้องพิจารณาประกอบกันด้วย ทั้งนี้ อาจสรุปได้ว่า สำหรับทำเลทองหล่อยิ่งลงทุนเร็ว ยิ่งมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดีในอนาคต เนื่องจากปัจจัยการเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ ที่มีราคาขายสูงขึ้นทุกปี อาจทำให้ผลตอบแทน (Yield) ต่ำลงสวนทางกับราคาขายที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเลือกลงทุนกับคอนโดมิเนียมในทำเลทองหล่อไว้เพื่อปล่อยเช่า จึงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่นักลงทุนควรพิจารณาลงทุนในปัจจุบัน” นางนลินรัตน์ กล่าวสรุป
