กองทุนประเภทอาคารสำนักงานน่าสนใจมั้ย?
หากสิ่งที่นักลงทุนมองหาจากการลงทุนในกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ (“กองอสังหาฯ”) คือ การได้เงินปันผลที่สม่ำเสมอและมีความเสี่ยงไม่สูงมากนัก กองที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานให้เช่าอาจเป็นคำตอบของท่าน เนื่องจากกองอสังหาฯ ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่ามีจุดเด่นที่น่าสนใจหลายอย่าง ดังนี้
| 1. ระยะเวลาสัญญาเช่าค่อนข้างยาว : | การเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่จะมีการทำสัญญาเช่าประมาณ 3 ปี ทำให้มีกระแสเงินสดในอนาคตจากรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอ อีกทั้งการทำสัญญาเช่ามักจะมีการวางเงินมัดจำการเช่าจำนวนหนึ่ง ทำให้แม้ผู้เช่ามีการเลิกสัญญาก่อนกำหนด กองก็ไม่ขาดทุนและสามารถยึดเงินมัดจำได้ |
| 2. รายได้ผันผวนต่ำ : | อาคารสำนักงานให้เช่าถือว่ามีรายได้ที่ผันผวนต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท เช่น โรงแรมมีรายได้ที่ผันผวนตามฤดูกาลท่องเที่ยว (Seasonable Effect), สนามบินมีรายได้ผันผวนตามจำนวนผู้ใช้บริการและเที่ยวบินซึ่งเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล และ พื้นที่ค้าปลีก เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ มีรายได้ค่าเช่าแปรผันตามยอดขาย (Tenant Sale) |
| 3. ทำเลที่ตั้งดี : | อาคารสำนักงานที่กองอสังหาฯ ลงทุน ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือในหลายๆ โครงการมีทางเชื่อมจากสถานีรถไฟฟ้าด้วยซ้ำ ซึ่งการที่ผู้เช่าอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งที่เดินทางสะดวก ทำให้โครงการอาคารสำนักงานของกองที่อยู่ในทำเลดีมีความสามารถในการแข่งขันสูง ซึ่งทำให้สามารถดึงดูดไม่ให้ผู้เช่าย้ายไปเช่าที่อื่น และปรับขึ้นค่าเช่าได้สูงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของตลาด |
| 4. มีความเสี่ยงน้อยในการหาผู้บริหารทรัพย์สิน | อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทต้องมีการบริหารจัดการและบำรุงรักษา โดยอาคารสำนักงานให้เช่าถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้บริหารอาคาร (Property Manager) มืออาชีพให้เลือกหลายราย เช่น บริษัท JLL, CBRE, Plus Property และ CBM เป็นต้น ทำให้มีความเสี่ยงน้อยที่จะกระทบกับความต่อเนื่องในการบริหารจัดการ หากต้องมีการเปลี่ยนแปลงผู้บริหารอาคารสำนักงาน |
| 5. มีการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่าดี : | อาคารสำนักงานสามารถกระจายความเสี่ยงกับผู้เช่า (Tenant Diversification) ได้ง่าย ซึ่งกองอสังหาฯ หลายกองมีการกระจายความเสี่ยงในด้านต่างๆ เช่น
กระจายผู้เช่าตามสัญชาติ ให้มีกลุ่มลูกค้าจากหลายสัญชาติ โดยเฉพาะโรงแรม หากพึ่งพากลุ่มลูกค้าชาติใดมากไป เช่น จีน, รัสเซีย อาจได้รับผลกระทบสูงจากเหตุการณ์ต่างๆ เช่น วิกฤตรัสเซีย ปี 2557 หรือเหตุการณ์เรือล่มที่ภูเก็ต ปี 2561 ทำให้คนจีนมาเที่ยวประเทศไทยน้อยลง |
ซึ่งกองอสังหาฯ ประเภทอาคารสำนักงานมีให้เช่าข้อดีหลายๆ ด้าน ทั้งมีกองที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ให้เลือกหลากหลายถึง 13 กอง แบ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) 7 กอง ประกอบด้วย BKKCP, MIPF, QHPF, POPF, CPNCG, CPTGF และ SIRIP และทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) 6 กอง ประกอบด้วย WHABT, GVREIT, BOFFICE, B-WORK, TPRIME และ GLANDRT อีกทั้งกองประเภทอาคารสำนักงานค่อนข้างได้รับความนิยมจากนักลงทุนสถาบัน โดยเฉพาะบริษัทประกัน
อย่างไรก็ดีการที่กองอสังหาฯ ประเภทอาคารสำนักงานส่วนใหญ่มีการซื้อ-ขายในราคาตลาดที่สูงกว่าราคาตามบัญชี (Premium to NAV) และการที่อุปทานพื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากจากโครงการขนาดใหญ่ในอนาคต เช่น โครงการ The PARQ และ One Bangkok ทำให้ผู้ลงทุนควรพิจารณาเลือกลงทุนในกองที่ลงทุนในอาคารสำนักงานที่มีความสามารถในการแข่งขันได้ในยามที่มีอุปทานตลาดเพิ่มสูงขึ้น และราคาตลาดของกองอยู่ในระดับที่เหมาะสม
