การพัฒนาสู่อาคารสำนักงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
มร.คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ความยั่งยืนมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอาคารสำนักงาน ผู้เช่าในตลาดส่วนใหญ่เข้าใจว่าอาคารสำนักงานที่ยั่งยืนมีประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม แต่ก็ยังมีสงสัยว่าความยั่งยืนจะเพิ่มมูลค่าได้อย่างไร
มีข้อดีหลายอย่างในการครอบครองอาคารสำนักงานที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมในฝั่งของผู้เช่า (Green-Certified Office Building) เช่น การเพิ่มประสิทธิภาพพลังงานซึ่งจะช่วยเป็นการประหยัดค่าน้ำและค่าไฟ ปรับปรุงประสิทธิภาพของพนักงาน ดึงดูดบุคลากรที่มีความสามารถ และส่งเสริมภาพลักษณ์ขององค์กร บริษัทที่นำความยั่งยืนมาปรับใช้เพิ่มมูลค่าก็จะได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า และในบางกรณีก็มีข้อได้เปรียบทางการแข่งขันในตลาด เช่น การลดภาษี เราจะสังเกตได้ว่าผู้ครอบครองเริ่มเต็มใจที่จะจ่ายเบี้ยประกันภัยค่าเช่าสำหรับอาคารที่สะท้อนถึงคุณค่าของพวกเขาได้ดีขึ้นและ ช่วยให้บรรลุเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) ที่มีความต้องการมากขึ้นในปัจจุบัน จากผลวิจัยล่าสุด เราคาดว่าความต้องการจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากมี 8% จากผู้ครอบครองพื้นที่ทั่วโลกเกือบ 400 ราย ที่เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์สนับสนุนกลยุทธ์ด้านสิ่งแวดล้อม (ESG) ของตน ในขณะที่ 40% มีเป้าหมายลดการปล่อยก๊าซคาร์บอน
แม้ว่าความต้องการอาคารสำนักงานที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมจะเพิ่มขึ้น แต่ผลประโยชน์ทางการเงินของนักพัฒนา นักลงทุน และเจ้าของทรัพย์เป็นเรื่องยากที่จะคำนวณได้ โดยค่าก่อสร้างของอาคารสำนักงานดังกล่าวส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 1% ถึง 5% ของต้นทุนโครงการทั้งหมด อย่างไรก็ตามการปรับปรุงเพื่อเพิ่มความพึงพอใจในการครอบครองหรือค่าเช่านั้นก็คำนวณได้ยากเช่นกัน เนื่องจากตัวอาคารไม่เพียงแต่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงลักษณะทางกายภาพด้วย (ขนาดอาคารและจำนวนชั้น) คุณภาพ (เกรดและอายุ) ที่ตั้ง (ทำเลและระยะห่างถึงสถานีรถไฟฟ้า) สภาพแวดล้อมหรือเทคโนโลยี แม้ว่าจะมีตัวแปรหลายอย่างที่ส่งผลกระทบต่อค่าเช่าสำนักงานควบคู่ไปกับการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม จากการวิจัยของเราในตลาดสำนักงานในลอนดอน อาคารเขียวช่วยเพิ่มค่าเช่าในใจกลางลอนดอนได้ถึง 13% ขณะที่อาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 15%
ด้วยผลตอบแทนที่ได้ การพัฒนาอาคารสำนักงานแบบยั่งยืนจึงมีมูลค่าสูงกว่าเนื่องจากค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น ผลวิจัยของเราระบุว่าอาคารสำนักงานชั้นนำใจกลางลอนดอนที่มีการจัดระดับอาคารเขียว (Green Ratings) มีราคาขายสูงขึ้นกว่า 10% เมื่อเทียบกับอาคารที่ไม่มีการจัดอันดับ อย่างไรก็ตามตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังไม่มีข้อมูลการซื้อขายเพียงพอที่จะประเมินได้อย่างถูกต้อง แม้ว่าจะมีความแตกต่างในด้านของทำเลที่ตั้งอยู่บ้าง แต่ผลการวิจัยของอาคารสำนักงานทั่วโลกชี้ให้เห็นว่าอาจมีการนำไปใช้กับตลาดสำนักงานในประเทศต่างๆ
เราคาดว่าจะเห็นมูลค่าของอาคารเขียวเพิ่มขึ้นเนื่องจากการพัฒนาตามแนวคิด ESG ที่เริ่มเพิ่มสูงขึ้นของผู้ครอบครองและนักลงทุน ซึ่งส่งผลให้สภาพคล่องของการขายสินทรัพย์และมูลค่าสินทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น นั่นคือเหตุผลที่นักลงทุนสนใจการพัฒนาอาคารสำนักงานแบบยั่งยืน
จากข้อมูลของเราเปิดเผยว่า พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ที่ได้การรับรองเป็นอาคารเขียว (Green Certified) คิดเป็น 17% ซึ่ง 80% ของอาคารเหล่านั้น ได้ถูกพัฒนาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และ 60% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้เราคาดว่าประมาณ 80% ของพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 1.67 ล้านตารางเมตรที่จะแล้วเสร็จในอีก 5 ปีข้างหน้าจะได้รับการรับรองเป็นอาคารเขียว ซึ่งเป็นการยืนยันถึงแนวโน้มที่กำลังเพิ่มขึ้นของอาคารเขียว ดังนั้นจำนวนพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองอาคารเขียวในกรุงเทพฯ จะคิดเป็น 31% ของอุปทานทั้งหมด ซึ่งสอดคล้องกับ 29% ในลอนดอนหรือ 42% ในตลาดสำนักงาน 30 แห่งในสหรัฐอเมริกา เราคาดการณ์ได้ว่าจะเห็นนักพัฒนาและนักลงทุนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจะเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยสร้างความแตกต่างในตลาด และท้ายที่สุดจะกลายเป็นบรรทัดฐานของตลาดทั้งในระยะกลางไปจนถึงระยะยาว ซึ่งจะเป็นการเพิ่มความเสี่ยงอย่างชัดเจนให้กับอาคารสำนักงานที่ ‘ไม่ผ่านการรับรองอาคารเขียว’ ซึ่งจะสูญเสียมูลค่าและกลายเป็นอาคารล้าสมัยในที่สุด
