การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนในคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ ที่สัดส่วนระหว่างการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองกับการซื้อเพื่อลงทุนได้กลับด้านอย่างสิ้นเชิงในอัตรา 80:20 ซึ่งถ้ามองในด้านการเงินแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น ตราสารต่าง ๆ การลงทุนซื้อทองคำ หรือการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ข้อดี คือ สามารถปล่อยให้เช่าหรืออาจขายต่อทำกำไรในอนาคตได้ และส่วนใหญ่ราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ยังเพิ่มขึ้นทุกปีไม่ต่ำกว่า 5% ยิ่งในบางทำเลอาจขึ้นไปถึง 10%ได้ ถ้าทำเลนั้นกำลังได้รับความนิยมหรือมีการลงทุนในด้านการคมนาคมหรือเขตเศรษฐกิจใหม่ๆ และแน่นอนที่สุดมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร เรียกว่าสามารถซื้อเพื่อไว้เก็งกำไรได้ ผิดจากสินทรัพย์อื่นๆ อย่างรถหรือเครื่องจักร ที่ค่าเสื่อมราคา นับวันราคายิ่งตก ส่วนใครจะเหมาะกับอยู่แบบใดนั้น จำเป็นต้องถามตัวเองให้ดีๆ และศึกษาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียให้ถ่องแท้ก่อนตัดสินใจ
ซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแง่ของการใช้ประโยชน์นั้น ส่วนดีของการซื้ออสังหาเพื่อลงทุน มีรูปแบบการลงทุน คือ
- การซื้อเพื่อเก็งกำไรระหว่างปัจจุบันกับอนาคต โดยคาดหวังว่าในระยะสั้นจะได้รับผลตอบแทนจากการเติบโตของค่าเงินที่ลงทุนในอสังหา ฯ ซึ่งทรัพย์ที่ลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นของใหม่มากกว่าของมือสอง เพราะอาศัยความต่างกันของราคาก่อนสร้างและหลังราคาที่สร้างเสร็จบวกกับมูลค่าในอนาคตมาเป็นตัวทำกำไร ซึ่งกลุ่มพวกนี้จะเป็นการเก็งกำไรระยะสั้นๆ เมื่อได้ราคาที่ตัวเองพอใจที่เปรียบกับ Yield แล้วก็ปล่อยทรัพย์นั้นๆไป ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ กลุ่มนักลงทุนกลุ่มนี้ส่วนมากจะลงทุนในทำเลใจกลางเมืองมากกว่าคอนโดชานเมือง เพราะอัตราการเติบโตดีกว่าและสามารถทำราคาขายต่อได้ดีกว่า
- ซื้อเก็บเพื่อไว้ปล่อยเช่า นักลงทุนกลุ่มนี้มองผลตอบแทนรายเดือนที่จะได้เป็นหลัก การลงทุนอาจจะลงทุนในหลายๆทำเล จำนวนมากกว่ากลุ่มเก็งกำไรระยะสั้น ในการปล่อยให้เช่าพักอาศัยนั้นนักลงทุนจะลงทุนทั้งทรัพย์ใหม่และมือสองไม่ได้เน้นลงทุนเฉพาะทรัพย์ใหม่อย่างเดียว เพราะต้องการรายได้ทันทีจากเงินที่ลงทุนไป ซึ่งผู้ให้เช่าส่วนใหญ่จะมีการปรับอัตราราคาค่าเช่าขึ้นทุกปีทำให้ผลตอบแทนก็เพิ่มมากขึ้น แต่ทั้งนี้ก็จะต้องหมั่นคอยดูสภาพทรัพย์ให้ดีตลอดเวลาเพื่อรักษาราคาค่าเช่าไม่ให้ตกลงและข้อที่ต้องระวังคือด้านภาษีจากการปล่อยเช่าคือ ภาษีโรงเรือน5% ต่อปีที่ผู้ให้เช่า จะต้องชำระภาษีแต่บางรายก็ให้ทางผู้เช่าเป็นผู้ชำระโดยเก็บรวมจากค่าเช่ารายเดือนบวกเข้าไป
ซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัย
การลงทุนในอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยเอง ก็ต้องถือว่าเป็นการออมอีกรูปแบบหนึ่ง ไม่ต่างจากการออมเงิน คือ คนซื้อก็จะต้องมีรายได้ที่มั่นคง แน่นอนสม่ำเสมอเป็นรายได้ประจำ และก็จะต้องมีเงินออมส่วนหนึ่งเพื่อใช้ในการดาวน์หรือมัดจำต่างๆ หรือบางรายก็ซื้อด้วยเงินสดไม่กู้เงินจากสถาบันการเงิน เหล่านี้ก็คือการเริ่มต้นแห่งการออมเงิน การซื้ออสังหาฯ ต้องใช้เงินมากในการลงทุน เริ่มตั้งแต่เงินดาวน์ก้อนใหญ่และภาระผ่อนชำระบวกดอกเบี้ยที่อาจจะกินเวลา 20-30 ปี ภาระในการดูแลทรัพย์สินให้คงสภาพไว้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ภายในบ้านอีกจิปาถะ หากบริหารเงินไม่ดี ขาดส่งธนาคารนานๆ อาจถูกยึดบ้านเพื่อบังคับจำนองได้ ซึ่งถ้าค้างชำระจำนวนหลายงวดติดต่อกัน ดอกเบี้ยบวกเงินต้นก็อาจจะสูงกว่ามูลค่าตลาดของบ้านหลังนั้นได้ ซึ่งพอถึงตอนนั้นผู้กู้อาจจะถูกไล่เบี้ยในทรัพย์สินอื่นๆ เพื่อมาขายทอดตลาดชำระหนี้เพิ่มเติมอีกก็ได้
ระหว่างการซื้อเพื่อลงทุนกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัย บริบทของการซื้อย่อมต่างกันโดยสิ้นเชิง ซื้อเพื่อลงทุนมองผลตอบแทนเป็นหลักและไม่ได้พักอาศัยเอง ปัจจัยที่น่ามองคือ ค่าเช่าในแต่ละเดือนค่าดูแลรักษาทรัพย์สินต่างๆ และควรจะต้องรวมถึงค่าเสียโอกาสในการหาผลประโยชน์ ส่วนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยปัจจัยที่ควรนำพิจารณาคือ อัตราดอกเบี้ยในการกู้เงิน สิทธิประโยชน์ทางภาษี ระยะเวลาที่คาดว่าจะอาศัยในบ้านหลังนั้น รวมถึงความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในช่วงเวลานั้นว่าจะเพิ่มขึ้นหรือต่ำลง สุดท้ายการลงทุนก็คือการลงทุน ย่อมมีความเสี่ยงเกิดขึ้น ผลที่เกิดขึ้นที่มาจากความเสี่ยงนักลงทุนควรยอมรับผลของมันได้ไม่ว่าจะดีหรือไม่ดีครับ
สำหรับใครที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ดีๆ เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน ผมเชิญชวนคุณมางานนี้ครับ…งาน ‘Money Property Expo 2018’ งานที่คนรักการลงทุนห้ามพลาด…รวมแหล่งทรัพย์ดี ทำเลเด่น ราคาถูก และสินเชื่อที่อยู่อาศัยโปรแรง ดอกเบี้ยต่ำ จากสถาบันการเงินชื่อดัง พร้อมการลงทุนในรูปแบบต่างๆ อาทิ กองทุน หุ้น ประกัน ผลตอบแทนดี คุ้มค่า น่าลงทุน มาไว้ที่งานนี้ที่เดียว…พร้อมโปรโมชั่นร้อนแรง…จัดหนัก จัดเต็ม แบบไม่ยั้ง!! ลด แลก แจก แถม หนักที่สุดแห่งปี… จุดนัดพบที่คนรักการลงทุนห้ามพลาด!!…24 ถึง 30 พฤษภาคมนี้ เวลา 10.30-21.00 น. ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ชั้น 1 จัดโดย P.R.A. Academy และ Money Channel
บทความโดย ศุภกิจ ประมวลทรัพย์ หรือ โค้ชกี่ วิทยากรสอนด้านการลงทุนขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ P.R.A. Academy (Professional Real Estate Academy)
