ตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้นจากสิ้นปี 2564
นักพัฒนาฯ อสังหาดึงต่างชาติร่วมทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่างมากขึ้นในปีนี้
นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปี 2565 เป็นปีที่เห็นการกลับมาของตลาดคอนโดมิเนียมจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดของตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกของปี สะท้อนถึงสัญญาณของผู้ประกอบการที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น จากเดิมที่มีการชะลอตัวในปีที่แล้ว ซึ่งถือว่าอุปทานในตลาดเป็นตัวเลือกและรองรับความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคได้เพียงพอ แม้สถานการณ์ของโควิดที่ยังคงดำเนินต่อไป หากแต่กลายเป็นโรคประจำถิ่นที่สามารถปรับตัวในการดำเนินชีวิตได้อย่างปกติ ส่งผลให้การแพร่ระบาดกลับกลายเป็นเรื่องรอง แต่สิ่งที่น่ากังวลของผู้ประกอบการคือ ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย – ยูเครน ที่จะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อเร่งตัวสูงขึ้นและส่งผลกระทบทางตรงต่อกำลังลังซื้อในประเทศ ทั้งต้นทุนในภาคธุรกิจ เช่น วัตถุดิบในการก่อสร้างรวมถึงเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศยังคงเปราะบรางที่ยังคงมีผลต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ อยู่ อย่างไรก็ดีตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยก็ยังคงเป็นที่น่าสนใจของกลุ่มนักลงทุนและชาวต่างชาติอยู่อย่างต่อเนื่อง
อุปทาน
ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2565 อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพมีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 347.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2564 อยู่ที่ 3,634 หน่วย) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 44.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 อยู่ที่ 11,252 หน่วย) โดยจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 54 หรือ 8,711 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 46 ในส่วนของบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พบว่ายังไม่มีอุปทานเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ หากจำแนกคอนโดมิเนียมตามเกรดที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ มีคอนโดมิเนียมระดับเกรดบีมากที่สุดซึ่งคิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 45 รองลงมาได้แก่ คอนโดมิเนียมระดับเกรดซี และคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอ คิดเป็นอัตราร้อยละ 43 และ 12 ตามลำดับ โดยอุปทานที่เปิดขายใหม่จะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่สูงถึงร้อยละ 94 จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด
อุปสงค์
อุปสงค์ในไตรมาสแรกของปีมีแนวโน้มที่ค่อนข้างคึกคัก จากที่ผู้ประกอบการยังคงเลือกเปิดตัวโครงการบริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและยังคงอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง เพื่อขยายกลุ่มที่มีกำลังซื้อ โดยจะมีราคาต่อห้องที่ไม่สูงนัก เพื่อให้สามารถเข้าถึงง่ายในราคาที่เหมาะสมและไม่กระทบต่อรายจ่ายของตนเอง
ในบางโครงการก็สามารถวางแผนและคาดการณ์ของกำลังซื้อได้อย่างตรงกลุ่มเป้าหมายทำให้ได้รับการตอบรับที่ดี สะท้อนได้จากอัตราการขายในระยะ 3 เดือนแรก (เป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในระหว่างการขายแบบพรีเซลล์) โดยในบางโครงการมียอดจองได้เกิน 50% ซึ่งถือว่าเป็นการตอบรับที่ดี และมากกว่านั้นในบางโครงการก็มียอดจองสูงถึง 90% โดยจะเป็นโครงการเปิดตัวอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีราคาขายต่อห้องอยู่ที่ 0.99-1.2 ล้าน และมีขนาดห้องที่ค่อนข้างใหญ่รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ภายในห้องที่โครงการมอบให้ สามารถพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีหากโครงการแล้วเสร็จ
โครงการที่มียอดจองสูงเกิน 50% จะตั้งอยู่ในบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้กับมหาวิทยาลัยและแหล่งงานย่านนอกเมือง ส่งผลให้เห็นถึงกำลังซื้อของกลุ่มนี้ที่ยังคงมีความต้องการอยู่อีกมาก หากมีราคาที่เหมาะสมก็จะเป็นเหตุจูงใจให้สามารถตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 7,074 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกของปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 43.5 อัตราการขายเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 6.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา
ราคาขาย
ระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 1 ของปี 2565 ยังค่อนข้างทรงตัวหรือปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2565 โดยราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 239,955 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 4.46 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 115,755 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 6.0 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.08 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ส่วนราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพอยู่ที่ 63,435 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 7.6 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.2 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ราคาขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2565 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย หากแต่ราคาขายคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป ราคาขายของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจและรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจจะมีแนวโน้มที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นตามต้นทุนในปัจจุบัน อาทิ มูลค่าที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้าง
แนวโน้ม
ในระยะเวลา 9 เดือนที่เหลืออยู่ของปีนี้ การเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่จะมีแนวโน้มมากขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และมีการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น (Joint Venture) โดยโครงการที่พัฒนาจะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคากลาง – ล่าง ซึ่งจะเน้นขายให้กลับกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เพราะกลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ภาวะการณ์แข่งขันของการเปิดตัวโครงการใหม่จะมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่ให้สามารถปิดการขายกับลูกค้าได้เร็วที่สุด ปีนี้จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation
โดยคาดว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้จะมีหน่วยเปิดขายอยู่ที่ประมาณ 50,000 หน่วย จากแผนเปิดตัวของผู้พัฒนาโครงการในปีนี้อย่างต่อเนื่อง จะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องคอยประเมินสถานการณ์ของต่างประเทศ ในเรื่องของสงครามรัสเซีย – ยูเครน การชะงักของอุปทานในภาคการผลิตและขนส่งทั้งจากนโยบาย zero covid และมาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจของรัสเซีย รวมไปถึงภาวะการณ์เงินตึงตัวจากนโยบายของธนาคารหลักของโลกที่มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือลดสภาพคล่องในระบบ ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและแน่นอนว่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมด้วย แต่อย่างไรก็ตามกำลังซื้อในประเทศก็ยังมีการตอบรับที่กลับมาให้เห็น จากมาตรการและการยืดระยะเวลาการผ่อนปรนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะเป็นตัวช่วยสำคัญที่กระตุ้นการตัดสินใจแก่ผู้ซื้อ ซึ่งยังคงส่งเชิงบวกแก่ผู้ประกอบการ แม้จะไม่เทียบเท่ากับการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมซื้อได้มากนักเหมือนที่ผ่านมา แต่ก็ช่วยให้ผู้ประกอบการได้มียอดรับรู้ที่ชัดเจนและประเมินสถานการ์ได้ดีขึ้น และหากการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบแล้ว แน่นอนว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะกลับมาเป็นที่นิยมและได้รับการตอบรับที่ดีจากชาวต่างมากขึ้น
