พลิกวิกฤติเป็นโอกาสกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
โดย เลิศมงคล วราเวณุชย์
เคยได้ยินปราชญ์กล่าวไว้ว่า “เมื่อมีลมพายุพัดเข้ามา บางคนจะสร้างกำแพงกันลม แต่บางคนจะสร้างกังหันลม” เหมือนกับกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลกำลังเร่งให้บังคับใช้ในปี 2562 นี้ คงเป็นลมพายุขนาดใหญ่ที่พัดกระหน่ำเจ้าของที่ดินทั่วประเทศอย่างน่ากลัวและเป็นที่กังวลกันไม่น้อย แต่ภายใต้ลมพายุที่กำลังโหมกระหน่ำอยู่นั้นก็ยังมีโอกาสที่เกิดขึ้นและผมอยากให้เราหันมามองมุมที่สามารถสร้างกังหันลมได้ ไหนๆก็คงหนีไม่พ้นพายุลูกนี้แล้ว เราเอาแรงลมที่พัดมาใช้ให้เป็นประโยชน์กันดีกว่า “พลิกวิกฤติเป็นโอกาสกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” กันเถิดครับ
เบื้องต้นเรามาเข้าใจสาระสำคัญของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลุกสร้างกันก่อนนะครับ กล่าวคือจะออกมาเพื่อยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนฉบับเก่า แล้วมาจัดเก็บภาษีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามอัตราดังต่อไปนี้
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
| 1. ประเภทเพื่อเกษตรกรรม |
อัตราสูงสุดไม่เกิน 0.2% |
| 2. ประเภทเพื่อที่อยู่อาศัย |
อัตราสูงสุดไม่เกิน 0.5% |
| 3. ประเภทเพื่อพาณิชยกรรม |
อัตราสูงสุดไม่เกิน 2.0% |
| 4. ประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า |
อัตราสูงสุดไม่เกิน 5.0% |
ซึ่งผู้มีหน้าที่จัดเก็บภาษีที่ดินฯจะเป็นหน้าที่ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่นเทศบาล หรือ องค์กรบริหารส่วนตำบล (อบต.) ต่างๆ นำเงินที่ได้มาบริหารจัดการในท้องถิ่นนั้นๆ ซึ่งผมขอไม่กล่าวถึงประเด็นที่ว่ามันจะดีกว่าเดิมมั้ย จะมีการทุจริตหรือไม่ ยังไง เพราะไม่ใช่ประเด็นที่ผมจะมาชวนทุกคนพลิกวิกฤติเป็นโอกาสกันในวันนี้
เรามาเริ่มกันก่อนดีกว่าครับว่าเจ้าของที่ดินที่จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินฯนี้มีใครบ้างและอย่างไร
อสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ที่ดินแปลงใหญ่ในเมืองที่มีมูลค่าสูงแล้วใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เต็มตามศักยภาพของที่ดินจะรับภาระภาษีที่ดินไม่ไหว และต้องเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์โดยเร่งด่วน เช่นที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ สนามกอล์ฟ สนามไดร์ฟกอล์ฟในเมือง สนามฟุตบอลให้เช่าในเมือง ตลาดนัดในเมือง ที่จอดรถในเมือง ปั้มน้ำมัน ร้านอาหารที่มีที่จอดรถเยอะๆ เต้นท์รถยนต์ ร้านล้างรถ หรือแม้แต่บ้านหรือโรงงานอุตสาหกรรมในเมืองที่มีที่ดินมากๆในเมืองที่ราคาที่ดินวาละหลายๆแสน ก็ต้องเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์เพื่อให้สอดรับกับภาระภาษีที่ดิน
- ที่ดินเอกชนที่ปล่อยเช่าไปก่อนหน้าที่กฎหมายที่ดินจะออกมา โดยเฉพาะการเช่าระยะยาว 20-30 ปี ซึ่งก่อนหน้านั้นจำกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ แต่กฎหมายภาษีที่ดินได้ยกเลิกภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ แล้วกำหนดให้เจ้าของที่ดินเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดิน ก็จะสร้างประเด็นขัดแย้งระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าว่าใครต้องชำระภาษีกันแน่ ซึ่งจะสร้างความเดือดร้อนให้เจ้าของที่ดินเป็นอย่างมากหากไม่สามารถตกลงกับผู้เช่าได้ เพราะเจ้าของที่ดินมีภาระในการชำระภาษีที่ดินตามกฎหมายใหม่ และถ้าไม่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนด ก็จะถูกเบี้ยปรับเงินเพิ่มเป็นจำนวนมาก ส่วนเอกชนที่ไปเช่าที่ดินของรัฐมา กฎหมายเขียนชัดเจนว่าผู้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ก็ต้องไปดูว่าชำระไหวมั้ย เพราะถ้าไม่ได้คิดว่าแต่แรกว่าจะมี ถ้าไม่มีเงินชำระหรือชำระไม่ไหวก็คงมีกรณีความขัดแย้งและเดือดร้อนตามมาไม่น้อย
- ที่ดินของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ไม่สามารถจำหน่ายได้หมดภายใน 3 ปี จะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น คงต้องทำโครงการขนาดเล็กลง หรือถ้าจะทำโครงการขนาดใหญ่ก็ต้องเตรียมเงินไว้จ่ายภาษีในระหว่างที่ยังจำหน่ายไม่หมดด้วยรวมทั้งที่ดินรอการขายของธนาคาร (nonperforming asset)ที่ยังไม่สามารถจำหน่ายได้ จะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น ซึ่งคงต้องเร่งระบายออกไปให้ได้มากขึ้นโดยด่วน
เมื่อเห็นแล้วว่าจะได้รับผลกระทบแน่ๆแบบนี้แล้ว อย่างที่คนโบราณกล่าวว่าไว้ “2 สิ่งในชีวิตคนเราที่หนีไม่พ้น 1.ความตาย 2.ภาษี” เจ้าของที่ดินคงต้องเริ่มปรับตัวเสียแต่เนิ่นๆ มีแนวทางดังนี้นะครับ
(อ่านต่อ >>ตอนที่ 2)
