ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 11 เดือนที่ผ่านมา
11 เดือนที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรวมแล้วประมาณ 56,103 ยูนิต โดยมีคอนโดมิเนียมประมาณ 13,310 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2560 (นับถึงเดือนพฤศจิกายนเท่านั้น) ซึ่ง ณ ปัจจุบันนี้จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครใน 11 เดือนที่ผ่านมามากกว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งปีพ.ศ.2559 ประมาณ 44% และมากที่สุดในรอบ 5 – 6 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่มีต่อภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกทั้งแสดงถึงความเชื่อมั่นต่อกำลังซื้อที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส ณ เดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2560
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปีพ.ศ.2560 แม้จะมีจำนวนมากแต่ก็ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมากเช่นกัน เพราะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 65% ที่ขายได้หรือมีคนจองไปแล้วหลังจากเปิดขายและมีหลายโครงการที่สามารถปิดการขายทั้งโครงการหรือส่วนที่เปิดขายในเวลาไม่นาน แสดงให้เห็นว่าแม้ภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ดีแต่ถ้าเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลดีหรือมีรูปแบบโครงการที่น่าสนใจก็ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเช่นกัน แม้ว่าส่วนหนึ่งของผู้ซื้อจะเป็นนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือว่าลงทุนในระยะยาวก็ตาม แต่นั่นก็แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังมีความคาดหวังว่าราคาขายหรือผลตอบแทนที่พวกเขาจะได้รับในอนาคตนั้นยังน่าสนใจอยู่ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสีน้ำเงิน ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้และมีแผนจะเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องในปีหน้า
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายปีแยกตามช่วงของราคา
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
นายสุรเชษฐกล่าวเพิ่มเติมว่า “ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะเปิดขายโครงการระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรในช่วงก่อนหน้านี้ แต่หลังจากที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางมีการเดินหน้าเป็นรูปธรรม ผู้ประกอบการจึงเริ่มเปิดขายโครงการในระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้นในปีพ.ศ.2560 แต่ยังคงรักษาสัดส่วนโครงการระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรที่ยังเป็นที่สนใจไว้อย่างต่อเนื่อง และเพิ่มโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้นในปีพ.ศ.2558 – 2559 โดยเฉพาะโครงการในพื้นที่ที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบันแต่ลดลงในปีพ.ศ.2560 เพราะว่ากลุ่มผู้ซื้อโครงการในระดับราคานี้มีจำกัด”
สิ่งที่ผู้ประกอบการควรระวังคือจำนวนคอนโดมิเนียมที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาดที่มีมากกว่า 30,000 ยูนิตและอาจจะมากถึง 40,000 ยูนิตถ้ารวมยูนิตของนักลงทุนหรือคนที่พร้อมจะขายต่อ ดังนั้น การจะเปิดขายโครงการใหม่และพยายามสร้างความน่าสนใจหรือว่าต้องการแค่อัตราการขาย ยอดจองในระยะแรกเพื่อสร้างกระแสอาจจะกลายเป็นดาบสองคมที่ทำให้ผู้ประกอบการเจ็บตัวได้ในอนาคต เนื่องจากผู้ซื้อส่วนหนึ่งที่ต้องการลงทุนระยะสั้นอาจจะไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์แบบที่เกิดขึ้นในหลายโครงการที่ยอดขายเต็ม 100% แต่พอถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กลับมีห้องเหลือขายมากกว่า 20 – 30% หรือมากกว่านั้น นอกจากนี้การที่ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยายกลุ่มผู้ซื้อไปยังตลาดต่างประเทศเพื่อเข้ามาเติมในส่วนที่กำลังซื้อคนไทยอาจจะมีไม่พอ เช่น ในกลุ่มโครงการระดับบนขึ้นไป เป็นต้น รวมไปถึงผู้ประกอบการที่ต้องการขายแบบยกล็อตให้กับชาวต่างชาติเพื่อจะได้เอาอัตราการขายสูงๆ มาสร้างกระแสความน่าสนใจให้กับโครงการ แต่สุดท้ายแล้วบางโครงการที่ขายให้กับชาวต่างชาติไปก็ประสบปัญหาแบบเดียวกันคือชาวต่างชาติที่จองซื้อไปไม่ยอมมาโอนกรรมสิทธิ์เพราะติดปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อธนาคาร การนำเงินออกนอกประเทศของพวกเขา และพวกเขาไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์เองเนื่องจากต้องการขายต่อเอากำไรก่อนโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น การสร้างกระแสเพื่อดึงดูดดีมานด์เทียมรูปแบบนี้ทั้งจากผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติอาจจะเป็นอีกปัญหาที่เข้ามาสร้างความวิตกกังวลให้กับตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยในอนาคต ตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ.2561 มีแนวโน้มที่จะมีการขยายตัวในระดับเดียวกันกับปีพ.ศ.2560 คือมีโครงการเปิดขายใหม่ใกล้เคียงกันคือไม่น้อยกว่า 55,000 ยูนิต และในส่วนของกำลังซื้อก็มีการคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามทิศทางเศรษฐกิจที่มีสัญญานบวกมากขึ้นนั่นเองแต่คงไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายแบบเห็นได้ชัดเป็นการเพิ่มขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่า
