สถานการณ์ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในกรุงเทพฯ
ประเด็นไฮไลท์สำคัญ
- ในครึ่งปีแรกของปี 2023 ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯยังมีภาพรวมที่ดี
- อุปทานสำหรับบ้านราคาสูงยังคงมีความต้องการที่แข็งแกร่งโดยมีอัตราการดูดซับที่รวดเร็วจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
- อัตราการเติบโตในการเปิดขายหน่วยบ้านราคาสูงในครึ่งปีแรกลดลงเล็กน้อย
- บ้านราคา 10–20 ล้านบาทยังคงมีความต้องการสูงสุด โดยเป็นผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนไทยที่มีรายได้สูงในช่วงอายุ 30–35 ปี
- แนวโน้มในครึ่งปีหลังของ 2023 คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการบ้านในราคา 10–20 ล้านบาท
- มีโอกาสในการพัฒนาบ้านราคา 80–100 ล้านบาทในพื้นที่นี้เป็นทำเลทองในอนาคต
ภาพรวมตลาด
ในครึ่งปีแรกตลาดบ้านที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงมีทิศทางที่ดี การเติบโตในแง่ของอุปทานยังสามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่อง เพราะมีความต้องการรองรับในตลาดซึ่งมีอัตราการดูดซับที่ค่อนข้างเร็ว แผนการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการยังมองหาที่ดินเพื่อพัฒนาบ้านในระดับราคาสูงในสภาพแวดล้อมเหมาะสมและคาดว่าจะมีกลุ่มกำลังซื้อที่เพียงพอ อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับนี้จะไม่มีปัญหาในเรื่องอัตราดอกเบี้ยหรือหนี้สินแต่อย่างใด ในขณะที่บ้านที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะเป็นกลุ่มที่มีหนี้ครัวเรือนสูงและยังพบปัญหาในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้มีกำลังซื้อลดลง ผู้ประกอบการจึงต้องเข้าถึงกลุ่มที่มีศักยภาพในการซื้อสูง โดยในครึ่งปีแรกในบางโครงการสามารถทำยอดขายได้ดีในระยะเวลาอันรวดเร็วเนื่องจากทำเลและรูปแบบของบ้านที่พัฒนาใหม่นั้นสอดคล้องและตรงความต้องการ
อุปทานตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านขึ้นไปยังมีทิศทางเป็นบวก
อุปทานตลาดบ้านที่มีระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ในครึ่งปีแรกมีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงจากครึ่งปีหลังอยู่ที่ร้อยละ 29.8 ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่อยู่ที่ 2,672 หน่วย และในครึ่งปีแรก 2566 พบว่าจำนวนอุปทานตลาดบ้านที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนทั้งสิ้น 27,274 หน่วย
ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
อุปทานตลาดบ้านฯ เปิดใหม่จำแนกตามระดับราคา โดยระดับราคา 10 – 20 ล้านบาท คิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 53 รองลงมายังคงเป็นบ้านที่มีระดับราคา 21 – 30 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 20 และบ้านที่มีระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 12 ในส่วนบ้านระดับราคา 31 – 40 ล้านบาทและ41 – 50 ล้านบาท คิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 11 และ 4 ตามลำดับ
ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
อุปสงค์ในตลาด
ณ ครึ่งปีแรก 2566 ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านขึ้นไป มีหน่วยขายสะสมทั้งสิ้น 21,597 หน่วย จากอุปทานจำนวน 27,274 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 79.2 ซึ่งอัตราการขายมีระดับเทียบเท่าจากครึ่งปีหลัง และถึงแม้ว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ ณ ครึ่งปีแรก อยู่ที่ 2,121 หน่วย ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากครึ่งปีหลังที่ร้อยละ 3.4 การที่จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงเล็กน้อยนั้นยังไม่มีนัยสำคัญที่ส่งผลลบต่อภาพรวมตลาดในปัจจุบัน
ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
ตลาดบ้านที่มีระดับราคา 10 – 20 ล้านบาท ยังมีความต้องการในตลาดมากที่สุด โดยจำนวนหน่วยที่ขายได้ 1,272 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 60 ของหน่วยขายได้ทั้งหมด กลุ่มผู้ซื้อเป็นคนไทย 100% โดยกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคา 10 -20 ล้านบาท จะเป็นกลุ่มที่อยู่ในช่วงอายุ 30 – 35 ปี ที่จะมีทั้งกลุ่มที่ทำธุรกิจส่วนตัวหรือแม้แต่เป็นกลุ่มที่ทำงานบริษัทเอกชนมาได้สักระยะมีการเติบโตในสายงานที่รวดเร็วและมีรายได้มากขึ้นจึงเริ่มต้นซื้อเป็นบ้านหลังแรก โดยการแยกจากครอบครัวใหญ่เพื่อสร้างครอบครัวมาใช้ชีวิตคู่ ซึ่งต่างก็มองหาบ้านที่มีสังคมและสภาพแวดล้อมการเป็นอยู่ที่ดีให้ตัวเองเพราะมองว่ามีศักยภาพและความสามารถในการผ่อนได้
ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
ในส่วนบ้านที่มีอุปทานมากที่สุดยังคงเป็นบ้านที่มีระดับราคาขายที่ 10 – 20 ล้านบาท โดยมีอุปสงค์อยู่ที่ 12,425 หน่วย รองลงมาคือบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 21 – 30 ล้านบาท และ 31 – 40 ล้านบาท มีอุปสงค์อยู่ที่ 3,905 หน่วย และ 2,623 หน่วยตามลำดับ
โดยอัตราการขายบ้านที่สูงที่สุดคือบ้านที่มีระดับราคาที่ 30 – 40 ล้าน มีอัตราการขายที่สูงที่สุดอยู่ที่ร้อยละ 89 รองลงมาคือบ้านที่มีระดับราคาขายอยู่ที่ 41 – 50 ล้านบาท มีอัตราการขายที่ร้อยละ 86 และช่วงระดับราคาที่ 21 – 30 ล้านกับ 71 – 99 ล้านบาท มีอัตราการขายที่ร้อยะ 84 เท่ากัน กลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อบ้านช่วงราคาตั้งแต่ 30 ล้านขึ้นไปนั้นจะซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 โดยเป็นกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่มีความมั่งคั่งทางการเงินและประสบความสำเร็จในชีวิต ซึ่งเป้าหมายในการซื้อบ้านระดับราคาที่สูงมากนั้น ก็เพื่อเป็นการพักผ่อนและเป็นที่ที่สามารถรวมครอบครัวในช่วงเวลาที่มีการพบปะรวมญาติในเทศกาลต่างๆ ได้
ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
แนวโน้มตลาด
ที่มา :Investor Relationship
ในครึ่งปีหลังตลาดบ้านระดับ 10 ล้านขึ้นไป คาดว่าจะมีแนวโน้มที่ดี แม้ว่าตลาดกลุ่มนี้จะมีสัดส่วนภาพรวมของตลาดบ้านทั้งหมดที่น้อยที่สุด แต่กลับเป็นตลาดที่มีมูลค่าสูงและมีอัตราการเติบโตอยู่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ในครึ่งปีหลังคาดว่าจะมีผู้ประกอบการในบริษัทมหาชนและผู้ประกอบการรายย่อยจะมีการเปิดตัวโครงการบ้านเทียบเท่ากับครึ่งปีหลังของปี 2565 ที่ผ่านมาหรือประมาณที่ 3,000 หน่วย ซึ่งจากแผนการดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในตลาดและปรับรูปแบบฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ามากขึ้น โดยการเปิดตัวโครงการในครึ่งปีหลังจะอยู่ในโซนที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและใกล้ทางด่วนซึ่งจะมีระดับราคาช่วงระหว่าง 10 – 20 ล้านเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่อุปทานใหม่โซนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังเป็นโซนนิยม ที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการเพราะเป็นโซนที่มีศักยภาพการเติบโตที่ดี อีกทั้งราคาที่ดินที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงมองเห็นโอกาสและคาดว่าจะมีการพัฒนาโครงการบ้านที่มีระดับราคาในช่วง 80 – 100 ล้าน เพิ่มขึ้นมาในตลาดเนื่องจากพื้นที่โซนนี้คาดว่าจะเป็นทำเลทองแห่งใหม่ในอนาคต นอกจากนี้จากการพัฒนาโครงการที่ผ่านมาทำให้ผู้ประกอบได้มีการศึกษาพฤติกรรมและคำแนะนำของผู้ซื้อจากโครงการเก่ามาปรับปรุงพัฒนารูปแบบบ้าน อาทิ เช่น เน้นรูปแบบบ้านให้มีความโปร่ง โล่ง อย่างการทำ Double volume ในบริเวณ Living area หรือการมีห้องนอนชั้นล่างที่สามารถปรับเป็นห้องอเนกประสงค์ได้ อีกทั้งการมีห้องน้ำในตัวของห้องนอนทุกห้อง ในส่วนของที่จอดรถก็สามารถรองรับการจอดได้ 3 คันเป็นอย่างต่ำ เป็นต้น จึงทำให้บรรยากาศของบ้านดูน่าสนใจมากขึ้น ซึ่งจากประสบการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการอาจจะต้องมีการพิจารณารายละเอียดของรูปแบบการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคตให้มีความสอดคล้องความต้องการและเข้ากับรสนิยมของผู้ซื้อมากขึ้น ซึ่งคาดว่าสิ่งเหล่านี้อาจจะส่งผลให้โครงการมีโอกาสปิดการขายได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว
