เตรียมรวยด้วยกอง REIT

เมื่อพูดถึงหุ้นปันผลสูง คำว่า “สูง” ในปัจจุบัน อาจหมายถึงหุ้นที่มีผลตอบแทนจากเงินปันผลสัก 3-4% ต่อปี แม้หุ้นจะลงมามากตั้งแต่ 1,800 มาเหลือต่ำกว่า 1,600 จุด แต่เงินปันผลระดับนี้ก็ถือว่าสูงแล้ว และยิ่งเทียบกับผลตอบแทนจากเงินฝากออมทรัพย์ (หรือกระทั่งฝากประจำ) ที่ผลตอบแทนน้อยนิด หุ้นปันผลจึงน่าสนใจกว่ามาก

แต่ขึ้นชื่อว่าหุ้น ก็จะมาพร้อมความเสี่ยงที่ราคาอาจลดลงได้ทุกเมื่อ เราอาจซื้อหุ้นที่ได้ปันผลสูง แต่หากเลือกหุ้นผิดจนราคาลงไปมากกว่า 10% มันก็คงเป็นการลงทุนที่แย่มาก

คำถามคือ มีอะไรอีกไหมที่จ่ายปันผลสูง แต่มีความเสี่ยงน้อยกว่าหุ้น ? ซึ่ง REIT มักเป็นคำตอบสุดท้ายของหลายๆ คนเสมอ

REIT คืออะไร

REIT (Real Estate Investment Trust) หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หลายคนอาจคิดว่ามันคือกองทุนรวมอีกประเภทหนึ่ง แต่ความจริงแล้วมันคือกองทรัสต์ ที่อาจมีรายละเอียดปลีกย่อยบางอย่างแตกต่างจากกองทุนรวมที่จดทะเบียนในตลาด แต่ภาพรวมใหญ่ๆ และวิธีการซื้อขายจะมีความคล้ายคลึงกัน

หากอธิบายให้เข้าใจแบบง่ายๆ ลองนึกถึงกอง REIT ของห้างเซ็นทรัลก็ได้ครับ สมมติว่าครอบครัวจิราธิวัฒน์ต้องการเปิดเซ็นทรัลอีกสาขา ซึ่งต้องใช้เงินกว่า 1 หมื่นล้านบาท และเมื่อเปิดสาขาแล้วก็ใช่ว่าจะคืนทุนได้ในปีเดียว ปีแรกนั้นห้างอาจเก็บค่าเช่าได้เพียง 500 ล้านบาท นั่นแปลว่ากว่าที่สาขาใหม่จะคืนทุน (รวมถึงสาขาปัจจุบันที่เปิดอยู่แล้ว) อาจต้องใช้เวลานับสิบปี และหากจะขยายสาขา ก็คงต้องใช้เวลาหยอดกระปุกนานพอสมควร

แต่ถ้าเจ้าของนำห้างเซ็นทรัลบางสาขามาขายเข้า REIT เพื่อแบ่งให้คนนอกถือ เจ้าของก็จะได้เงินก้อนใหญ่มาขยายธุรกิจ เพราะราคาขายกองจะคำนวณจากรายได้ของห้างนั้นๆ อีกหลายปีรวมกัน แล้วคิดลดกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน จึงเปรียบเสมือนการนำรายได้ในอนาคตทั้งหมดของห้างนั้นมาขายในวันนี้ แต่ขายในราคาที่มีส่วนลดประมาณหนึ่ง เพื่อให้ผู้ซื้อได้กำไรจากค่าเช่าในแต่ละปีด้วย ซึ่งบางกองนั้น ผู้ลงทุนอาจได้เงินปันผลต่อปีสูงถึง 8% เลยทีเดียว ส่วนผู้ขายทรัสต์ก็ได้เงินลงทุนไปทำธุรกิจเพิ่ม

REIT เหมือนกันแต่ไม่เหมือนกัน

ปกติแล้วจะสามารถแบ่ง REIT ออกได้เป็นสองแบบ แบบแรกคือ freehold (ขายขาด) เป็นกองทรัสต์ที่เจ้าของสินทรัพย์ “ขายขาด” สินทรัพย์นั้นๆ เข้ากอง ดังนั้นเจ้าของสินทรัพย์จะเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์นัน้ๆ หากในอนาคต กองทรัสต์มีอันต้องขายสินทรัพย์ที่มีอยู่ ก็จะนำเงินนั้นมาแบ่งให้กับผู้ถือทรัสต์ทุกคน และถ้าในอนาคตราคาสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ก็จะทำให้ราคาของ REIT สูงขึ้นด้วย

แบบที่สองคือ leasehold (ขายช่วง) ภาษาไทยแบบง่ายๆ คือเซ้ง ทรัสต์ประเภทนี้จะเพียงแค่ “เช่า” อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เป็นเจ้าของเหมือนประเภท free hold และสัญญาเช่ามักมีกำหนดระยะเวลาเอาไว้ เช่น 20 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญา ทรัสต์นั้นก็ต้องคืนสินทรัพย์ให้กับเจ้าของ ดังนั้นยิ่งระยะเวลาผ่านไป ราคาของ REIT ประเภท lease hold จะยิ่งลดลง เนื่องจากอายุการใช้งานสินทรัพย์น้อยลง จนกระทั่งวันที่ครบกำหนดสัญญาเช่า ราคาของ REIT ก็จะเป็นศูนย์ (แต่ระหว่างทาง นักลงทุนก็ได้เงินปันผลออกมาไม่ต่างกับ freehold ต่างกันแค่มีระยะเวลาจำกัด)

ทางเลือกที่น่าสนใจ

อย่างที่กล่าวไปว่า ผู้ลงทุนใน REIT อาจได้ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงได้ถึง 6-8% ต่อปี ประกอบกับความเชื่อว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ขายเข้า REIT นั้นมีแต่ขึ้น ไม่มีลง หลายคนจึงทยอยซื้อ REIT สะสมไว้เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของเงินออมระยะยาว (แต่ก็ต้องดูด้วยว่า REIT ที่ซื้อเป็นประเภทขายขาดหรือขายช่วง ซึ่งผู้สนใจควรศึกษาเพิ่มเติม)

และข้อดีที่สำคัญอีกอย่างคือ จุดประสงค์ของ REIT นั้นยังต้องการให้คนทั่วไปสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วยเงินทุนที่ไม่สูงนัก ลองคิดดูว่า หากเราจะเปิดห้างมาแข่งกับเซ็นทรัลอีกสาขา จะต้องใช้เงินมากขนาดไหน หรือลองคิดถึงเพียงแค่คอนโดห้องเล็กๆ ที่ราคา 3-5 ล้านบาท เรามั่นใจได้อย่างไรว่า หากเราซื้อแล้วจะสามารถหาผู้เช่าได้อย่างสม่ำเสมอ ทั้งต้องกู้เงิน ทั้งต้องหาผู้เช่า ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นความเสี่ยง

แต่ในกรณีของ REIT ด้วยเงินเพียงแค่ไม่กี่พันบาท (หรืออาจไม่กี่ร้อยบาท) เราสามารถเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศได้ และส่วนมากมักจะมีผู้เช่าอยู่แล้วด้วย ความเสี่ยงในด้านนี้จึงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับการที่เราต้องหาผู้เช่าเอง

REIT จึงไม่ใช่เทรนด์ในอนาคต แต่เป็นเทรนด์ใน “ปัจจุบัน” ที่นักลงทุนกำลังให้ความสนใจ และเราเองก็ควรให้ความสนใจกับมันด้วยเช่นกัน