ใครเป็นใครเมื่อต้องซื้อบ้าน
การหาที่อยู่ให้ตัวเองมีกระบวนการและขั้นตอนที่ต้องดำเนินการหรือประสานงานกับบุคคลและหน่วยงานต่าง ๆ มากมายถ้าเรามีข้อมูลเบื้องต้นว่าแต่ละคนมีบทบาทอย่างไรจะทำให้เราเข้าใจและเตรียมตัว จัดการแต่ละขั้นตอนให้พร้อมและราบรื่น
เส้นทางการซื้อหรือหาที่อยู่อาศัยใหม่อาจจะดูวุ่นวายแต่ไม่ใช่เรื่องยาก โดยแบ่งคร่าว ๆ เป็น 3 ช่วง ได้แก่ เริ่มตั้งแต่เตรียมตัวก่อนซื้อ ขั้นตอนดำเนินการ และขั้นสุดท้ายก่อนเป็นเจ้าของ ซึ่งทุกช่วงมีความน่าสนใจ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ได้รวบรวมไทม์ไลน์สำหรับคนที่จะซื้อบ้าน เพื่อใช้เตรียมตัว และศึกษาข้อมูล ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยประหยัดเวลาในการดำเนินการ การเดินทาง ค่าใช้จ่าย หรือแม้แต่มีเวลาเปรียบเทียบข้อได้เปรียบของโครงการหรือสถาบันการเงิน เป็นต้น
เส้นทางการซื้อบ้านมีใครเกี่ยวข้องบ้าง
คิดจะซื้อบ้านสักหลังต้องเริ่มจากการหาข้อมูล ในยุคสมัยนี้ก็มีหลากหลายวิธีที่จะทำให้การหาบ้านง่ายขึ้น ไม่ว่าจะทางเว็บไซต์โครงการโดยตรง หรือเว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขาย เพื่อเปรียบเทียบทำเล ราคา และรายละเอียดเบื้องต้น
เว็บไซต์โครงการบ้านจัดสรร คอนโดฯ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการเปิดใหม่จริงให้ชมได้ สามารถติดต่อสอบถามกับเจ้าหน้าที่โครงการผ่าน เว็บไซต์จะรวบรวมข้อมูลแต่ละโครงการในเครือมาให้เลือก โดยบางเจ้าก็จะมี VR ที่จำลองภาพเสมือนทางออนไลน์ได้เลย หรืออาจมีโปรโมชัน และบริการเสริมจากการซื้อผ่านโครงการโดยตรง
เว็บไซต์สื่อกลางซื้อขายอสังหาฯ ทำหน้าที่เป็นตัวกลางการซื้อ-ขายระหว่างเจ้าบ้านของกับผู้ซื้อ โดยจะมีโครงการทั้งใหม่-เก่า รวมไปถึงบ้านมือสอง และบริการอีกหลากหลายอย่าง อาทิ เครื่องมือช่วยคำนวณสินเชื่อและดอกเบี้ยเบื้องต้น พร้อมให้คำแนะนำในการซื้อ-ขาย-โอน-จอง จากผู้มีประสบการณ์ หรือผู้เชี่ยวชาญ รีวิวโครงการ หรือรีวิวทำเลที่น่าสนใจ หรือแม้แต่ศึกษาจากประสบการณ์จริงของผู้อยู่อาศัยตัวจริง ซึ่งผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบราคา ทำเล ความคุ้มค่าของหลาย ๆ โครงการได้ผ่านทางช่องทางนี้ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าไปเยี่ยมชมโครงการจริง และสามารถติดต่อกับเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของโครงการผ่านทางเว็บไซต์ได้เลย เพื่อขอเข้าชมบ้านหรือโครงการต่าง ๆ
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เป็นคนกลางที่คอยเชื่อมระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยจะให้ข้อมูลตามที่ได้รับมาจากผู้ขายหรือเจ้าของบ้าน มีหน้าที่พาชมสภาพแวดล้อมบริเวณบ้าน ความพึงพอใจของทั้งสองฝ่ายขึ้นอยู่กับการพูดคุย และบริการจากนายหน้า ถ้าหากนายหน้าสามารถปิดการขายกับผู้ซื้ออย่างเราได้ โดยทั่วไปจะคิดค่าคอมมิชชันกับเจ้าของบ้าน ในอัตรา 3% จากราคาขาย หรืออาจสูงและต่ำกว่านั้น ทั้งนี้นายหน้าอสังหาฯ แบ่งได้หลายประเภท ดังนี้ นายหน้าท้องถิ่น, นายหน้าตัวแทน, นายหน้าโครงการ และนายหน้าโบรกเกอร์ หรือนายหน้าสมทบ
ผู้ขาย หรือเจ้าของ ที่ขายเองไม่ผ่านนายหน้า (กรณีบ้านมือสอง) ที่มาลงประกาศฝากขายไว้ในเว็บไซต์ต่าง ๆ ซึ่งเราสามารถพูดคุย ต่อรองเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้เลย มีหน้าที่พาชมบ้าน และโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับเราเมื่อตัดสินใจซื้อบ้าน
เมื่อมีตัวเลือกในใจแล้ว การดำเนินการขั้นต่อไปคือเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ
หลังจากเจอบ้านที่ถูกใจแล้วก็ต้องมาถึงขั้นตอนการคำนวณค่าใช้จ่าย หรือการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เริ่มจากการติดต่อสถาบันการเงินหรือธนาคารต่าง ๆ ที่ปัจจุบันมีผลิตภัณฑ์กลุ่มสินเชื่อบุคคลสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยให้เลือกเป็นจำนวนมาก เพื่อสอบถามรายละเอียดการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้เองไม่ใช่ทุกคนสามารถกู้ได้ทันที ผู้กู้จะต้องตรวจสอบความพร้อมของตัวเอง โดยเฉพาะผู้ที่ไม่เคยซื้อบ้านต้องประเมินจากรายได้ก่อน รวมถึงข้อมูลทางการเงินที่ตรวจสอบได้จากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ นอกจากนี้ควรเปรียบเทียบธนาคารเพื่อเลือกความคุ้มค่า และคำนวณสินเชื่อเพื่อประมาณการยอดผ่อนต่อเดือนเพื่อวางแผน โดยเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะกับตัวเอง จากนั้นยื่นเอกสาร และรอฟังผลจากธนาคาร
สถาบันการเงิน มีหน้าที่ตรวจสอบข้อมูลด้านการเงินของผู้ยื่นกู้ และพิจารณาก่อนที่จะอนุมัติวงเงินกู้ โดยใช้ปัจจัยต่าง ๆ ประกอบการพิจารณา เช่น รายได้ ความเสี่ยงของภาระหนี้สิน หากที่มาของรายได้ชัดเจน มั่นคงหรือประวัติการชำระหนี้ดี จะมีโอกาสได้รับอนุมัติหรือได้รับวงเงินกู้ตามที่ยื่นขอได้ง่ายขึ้น ทั้งนี้ผู้ยื่นกู้ต้องสอบถามและติดตามผลการอนุมัติ แต่หากสถาบันการเงินฯ ไม่มั่นใจในคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อธนาคารก็มีสิทธิ์ปฏิเสธสินเชื่อหรือไม่อนุมัติวงเงินตามที่เราต้องการ นอกจากนั้นสถาบันการเงินที่ให้กู้ส่วนใหญ่จะมีตัวเลือกดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้กู้สามารถเปรียบเทียบข้อดีต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก หรือส่วนลด % ดอกเบี้ย หรือข้อกำหนดเมื่อต้องรีไฟแนนซ์ เป็นต้น
บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร มีหน้าที่จัดเก็บข้อมูลประวัติธุรกรรมทางการเงินด้านสินเชื่อทุกประเภทของผู้กู้ทั้งหมด ประวัติทางการเงินจะถูกบันทึกและจัดเก็บข้อมูลไว้ทั้งประวัติที่ดี และไม่ดี เครดิตบูโรเป็นเพียงตัวกลางที่ทำหน้าที่จัดเก็บข้อมูลให้สถาบันการเงินใช้เพื่อรายงานข้อมูลเครดิตร่วมกับปัจจัยอื่น ๆ เพื่อพิจารณาการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ขอยื่นกู้ เพียงรู้สถานะบัญชีของตัวเองในเครดิตบูโรก็จะทำให้สบายใจได้ว่ามีโอกาสในการกู้สินเชื่อบ้านผ่านสูง หรือควรจะต้องสะสางประวัติให้เรียบร้อยก่อนจะยื่นเอกสารกู้
ทั้งนี้เองหลาย ๆ คนอาจไม่รู้ว่าในวันโอนกรรมสิทธิ์ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการรออยู่ การซื้อบ้านกับโครงการ จะมีการชี้แจงรายละเอียดล่วงหน้าให้ผู้ซื้อได้เตรียมตัวแต่เนิ่น ๆ บางทีมีโปรฯ ช่วยจ่ายบางรายการให้เราก็มี แต่ถ้าซื้อ-ขายโดยตรงกับเจ้าของบ้านทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายควรทำข้อตกลงกันให้เรียบร้อยตั้งแต่ขั้นตอนของการต่อรอง เพราะนอกเหนือจากค่าบ้าน ยังมีค่าภาษี, ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตกลงกันให้ได้ว่า “ใครจ่ายส่วนไหนและส่วนไหนที่จ่ายร่วมกัน” รวมไปถึงระบุในสัญญาให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาถกเถียงและผิดใจกันภายหลัง
ซึ่งผู้ซื้อควรศึกษาข้อมูลการโอนบ้านและคำนวณราคาโอนบ้านเพื่อนำค่าใช้จ่ายนั้นมาเปรียบเทียบกับผู้ขายรายอื่น ๆ จะได้ไม่เป็นฝ่ายโดนเอาเปรียบรับภาระค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็น โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคนซื้อและคนขายมักจะรับผิดชอบร่วมกันโดยแบ่งจ่ายกันคนละ 1% อย่างไรก็ดีอาจมีกรณีอื่น ๆ ได้ซึ่งขึ้นอยู่กับข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยสามารถตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
ใกล้จะเป็นเจ้าของแล้ว
หลังจากธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ ก็เริ่มนัดหมายนายหน้า หรือเจ้าหน้าที่โครงการ เพื่อตรวจบ้านที่อยู่ในสภาพพร้อมโอน บางรายอาจจะจ้างวิศวกรมาตรวจสอบก่อนรับมอบด้วย เมื่อทุกอย่างลงตัวก็ทำการนัดระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารที่เรากู้เงิน ไปทำเรื่องการซื้อขาย และจดจำนองกันที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน โดยธนาคารจะมอบเช็คให้กับผู้ขาย และผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์บ้าน โฉนดฉบับจริงธนาคารจะเป็นผู้เก็บไว้จนกว่าเราจะผ่อนทรัพย์สินครบถ้วนทั้งหมด
วิศวกรตรวจสอบบ้าน มีหน้าที่ตรวจสอบงานขั้นสุดท้ายก่อนผู้ซื้อจะเซ็นรับมอบหรือโอนให้ผู้ซื้อ เป็นขั้นตอนที่ผู้ซื้อจะต้องใช้ความละเอียดถี่ถ้วนมาก ๆ เมื่อผ่านขั้นตอนนี้ไปแล้วถือว่าเรายอมรับสภาพบ้าน เพราะการติดตามแก้ไขปัญหาหลังจากนี้จะยุ่งยากมาก ในการตรวจสอบความเรียบร้อยจึงจำเป็นต้องจ้างวิศวกรมืออาชีพมาตรวจสอบเพื่อความมั่นใจในกรณีที่ผู้ซื้อไม่ได้มีความรู้ ความเชี่ยวชาญด้านการก่อสร้าง และสถาปัตย์
เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน มีหน้าที่เป็นพยานการซื้อ-ขาย และโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงการประเมินทุนทรัพย์จากที่ดิน เก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งเจ้าหน้าที่ธนาคารหรือผู้ขายจะนัดผู้ซื้อเพื่อลงนามในเอกสารต่าง ๆ ซึ่งปัจจุบันหลายโครงการอำนวยความสะดวกผู้ซื้อโดยมอบอำนาจให้ตัวแทนผู้ขายไปดำเนินการแทน ถึงตรงนี้ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมตัวและเวลาไว้ให้ดี ๆ เพราะบางช่วงของปีขั้นตอนนี้อาจใช้ถึงครึ่งวัน
และสุดท้าย…การซื้อบ้านผู้ซื้อนั้นควรเกี่ยวข้องในขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่การหาข้อมูล การสื่อสาร และตรวจสอบข้อมูลอย่างถี่ถ้วน ไปจนถึงการเข้าอยู่อาศัย ดังนั้นหากมีการเตรียมความพร้อมไว้ก่อนแล้ว ทั้งด้านการเงิน เอกสาร ศึกษาข้อมูลแม้แต่ตั้งข้อสงสัยเพื่อให้แต่ละฝ่ายสามารถให้คำอธิบายที่ชัดเจนแก่ผู้ซื้อได้ จะทำให้ผู้ซื้อสามารถวางแผนแต่ละขั้นตอนได้ง่าย และละเอียดครบถ้วนมากขึ้น ไม่ตกหล่นในประเด็นสำคัญ ๆ และเกิดข้อผิดพลาดน้อยที่สุด เพื่อใช้เวลาหลังจากนี้ได้อย่างสบายใจภายในบ้านของตัวเอง เพราะในปัจจุบันบ้านไม่ได้เป็นแค่ที่พักอาศัย แต่บ้านเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตผู้พักอาศัยที่จะต้องมีความสุขไปกับมัน
