เน็กซัสฯ เผยตลาดคอนโดกรุงเทพฯปี 60 ร้อนแรงสร้างสถิติใหม่ จำนวนยูนิตเสนอขายมากที่สุดในรอบ 10 ปี พระโขนง – สวนหลวง แชมป์โครงการเปิดขายสูงสุด ขณะที่ปทุมวัน-ราชเทวี ราคาปรับมากสุด 16% คาดปี 61 ยังโตต่อเนื่อง อุปทานจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำ 15%
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพปี 2560 เป็นปีที่มีการแข่งขันดุเดือด มีอุปทานเสนอขายใหม่จากผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยถึง 62,700 ยูนิต จาก 128 โครงการ ซึ่งเป็นปีที่มีจำนวนห้องชุดออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 10 ปี สาเหตุที่ทำให้อุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างมากนั้น เนื่องมาจากทั้งผู้ประกอบการขนาดใหญ่ และรายใหม่ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้มีจำนวนห้องชุดรวมทั้งตลาดถึง 550,000 หน่วย โดยมีห้องชุดเปิดตัวใหม่ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยห้องชุดที่เปิดตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถึง 15% (ห้องชุดที่เปิดตัวใหม่ในปี 2556 – 2560 มีอัตราเฉลี่ย 53,600 หน่วยต่อปี)และโครงการต่างๆ ก็ยังคงขยายตัวออกไปยังทำเลรอบใจกลางเมือง
สำหรับทำเลที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรก คือ 1. พระโขนง – สวนหลวง จำนวน 14,400 หน่วย หรือ 23% 2. พญาไท – รัชดาภิเษก จำนวน 13,200 หน่วย หรือ 21% และ 3. ธนบุรี – เพชรเกษม จำนวน 8,900 หน่วย หรือ 14% โดยทั้งหมดคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 58% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด
นอกจากนี้ พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมได้ขยายตัวออกไป จากกลางเมืองเป็นอย่างมาก โดยโซนที่มีอัตราการขยายตัวของคอนโดมิเนียมมากที่สุด คือ ธนบุรี – เพชรเกษม โตถึง 107% ตามมาด้วยติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ 76% และแจ้งวัฒนะ – ปากเกร็ด 68% เมื่อเทียบกับปี 2559
ขณะที่ภาพรวมของอุปสงค์ในปี 2560 นี้ ยังคงเติบโตได้ดี โดยอุปสงค์หรือยอดขายใหม่ในตลาดอยู่ที่ 57,300 หน่วย ซึ่งสูงกว่าอัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ 14% (อัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในปี 2555-2559 มีอัตราเฉลี่ย 50,400 หน่วยต่อปี) อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมทั้งตลาด จะยังคงที่อยู่ที่ 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมเพิ่มเป็น 496,100 หน่วย) ซึ่งทำให้ ณ ปัจจุบันมี ห้องชุดเหลือขายอยู่ในตลาดทั้งสิ้นประมาณ 53,900 หน่วย
ยอดขายเฉลี่ย 62%พระโขนง-สวนหลวงแชมป์ขายดีสุด
ในปี 2560 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62% ทั้งนี้ ทำเลที่มีจำนวนห้องชุดที่ขายได้สูงสุด 3 อันดับแรก คือ 1. พระโขนง – สวนหลวง 2. พญาไท – รัชดาภิเษก 3. ปทุมวัน – ราชเทวี โดยพบว่าพระโขนง – สวนหลวง ยังคงเป็นทำเลยอดนิยม มีห้องชุดเปิดใหม่จำนวนมากในทุกปี และยังคงมีอัตราการขายสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน สำหรับทำเลปทุมวัน – ราชเทวี เป็นเขตที่ห้องชุดเปิดใหม่มียอดขายสูงสุด คือ 88%
ปทุมวัน-ราชเทวี ราคาคอนโดปรับขึ้นมากสุด16%
ด้านราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปรับขึ้น 8% แต่เป็นในอัตราที่ลดลง จากปี 2559 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 121,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเป็น 130,600 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2560 ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ ใกล้เคียงอัตราเฉลี่ยของการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9% ต่อปี
อย่างไรก็ตาม เมื่อลงมาดูในรายละเอียดจะพบว่า ทำเลที่มีการปรับขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมสูงสุด คือ ในเขตปทุมวัน และราชเทวี โดยราคาคอนโดมิเนียม ปรับตัวสูงขึ้นถึง 16% หรือ234,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปัจจัยมาจากห้องชุดในทำเลนี้ ยังคงเป็นที่ต้องการเป็นอย่างมาก ราคาต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้น และอุปทานใหม่ในเขตนี้ มีจำนวนไม่มากในช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองนั้น ราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 12% หรือ 210,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกัน เขตยานนาวาและเขตคลองสานที่มียอดขายดี ราคาก็ปรับตัวสูงขึ้นถึง 12% เช่นเดียวกัน สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพ
สำหรับคาดการณ์แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 นางนลินรัตน์ กล่าวว่า ในแง่ของอุปทานคาดว่าจะเพิ่ม ขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 55,000 หน่วย หรือ 10% โดยกรุงเทพชั้นใน และเขตรอบกรุงเทพชั้นใน จะเป็นทำเลที่มีอุปทานใหม่ เกิดขึ้นมาก ในขณะที่กรุงเทพฯชั้นนอกจะมีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ไม่มากนัก แต่จะมีจำนวนหน่วยต่อโครงการค่อนข้างมาก สำหรับความต้องการห้องชุด จะยังคงเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน ซึ่งจะส่งผลทำให้ห้องชุดในตลาดคงเหลือประมาณ 58,000-60,000 หน่วยในปี 2561
สำหรับราคาคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพชั้นใน ปี 2561 คาดว่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 11% ในขณะที่ตลาดกรุงเทพชั้นใน และตลาดรอบนอก ราคาจะปรับตัวขึ้นอีกประมาณ 5-6%ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 8%
ปี 2561 จะเห็นแนวโน้มในการพัฒนาคอนโดมิเนียมทุก segment เข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นตึก 7-8 ชั้นมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากที่ดินริมถนนใหญ่หายาก และราคาจะยังคงขยับตัวสูงขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง เมื่อพิจารณาความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม โดยแบ่งตาม segment ราคาแล้ว โดยแบ่งเป็น 5 segment คือ 1) ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ 2) ตลาดลักชัวรี่ 3) ตลาดไฮเอนด์4) ตลาดคอนโดระดับกลาง และ 5) ตลาดซิตี้คอนโด
สำหรับตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และตลาดลักชัวรี่ จะพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายใหม่ๆ ยังคงให้ความสนใจกับตลาดนี้เช่นเดิม แนวโน้มด้านราคา คาดว่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจะขยายวงกว้างออกไปยังตลาดต่างชาติ โดยกลุ่มต่างชาตินี้จะมีทั้งที่ซื้อไว้ลงทุน และซื้อไว้เพื่อเป็นที่บ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้น ซึ่งการเข้ามาของต่างชาตินั้น นอกจากจะเข้ามาในฐานะผู้ซื้อแล้ว ยังเข้ามาในภาพของผู้ร่วมทุนอีกด้วย ซึ่งทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในตลาดระดับนี้ ช่วยทำให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นได้มากยิ่งขึ้นตามไปด้วย
บทความโดย PropDNA
