นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้เก็บข้อมูลของตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพชั้นใน และบริเวณโดยรอบของกรุงเทพชั้นใน พบว่ามีการปรับตัวทางด้านราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องด้วยที่ดินบริเวณดังกล่าว เป็นที่ต้องการของนักลงทุนทั้งชาวไทยชาวต่างชาติ อีกทั้งที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการเหลือน้อย เมื่อนำมาพัฒนาโครงการจึงได้รับผลตอบแทนสูง ไม่ว่าจะขายหรือให้เช่า
ราคา
จากผลวิจัยชี้ให้เห็นว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลสุขุมวิท 39 ถึงทองหล่อ ปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุดจาก 183,000 บาท/ตารางเมตร เป็น 255,000 บาท/ตารางเมตร หรือปรับเพิ่มสูงถึง 40% ในขณะที่บริเวณรัชดา – พระรามเก้า และเอกมัย ปรับตัวสูงขึ้น 34% และ 30% ตามลำดับ
ทั้งนี้ ราคาคอนโดมิเนียมรอบ ๆ ใจกลางเมือง เช่น พหลโยธินตอนต้น พญาไท และ ธนบุรี ก็มีราคาขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน อยู่ในอัตรา 13-26% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
ในไตรมาสแรกของปี 2561 ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ และ ลักซูรี่เปิดใหม่ในบริเวณกรุงเทพชั้นใน และบริเวณรอบกรุงเทพชั้นใน อยู่ที่ 208,600 บาท/ตารางเมตร โดยทำเลที่มีราคาสูงสุด คือ ทำเลสุขุมวิท 39 – ทองหล่อ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 315,000 บาท/ตารางเมตร ตามมาด้วยบริเวณชิดลม หลังสวน อยู่ที่ 262,000 บาท/ตารางเมตร และ สาทร อยู่ที่ 243,000 บาท/ตารางเมตร
ค่าเช่า
สำหรับค่าเช่าในตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในบริเวณกรุงเทพชั้นใน และรอบกรุงเทพชั้นใน ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 754 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยที่ทำเลใจกลางเมือง ทำเลสุขุมวิท 39 – ทองหล่อ หลังสวน และ สาทร มีค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ 1,000 บาท 955 บาท และ 823 บาท /ตารางเมตร/เดือน ตามลำดับ โดยผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นชาวญี่ปุ่น และ ชาวยุโรป หรือ ชาวอเมริกัน ที่มาเช่าเพื่อทำงานในใจกลางเมือง
ในขณะที่ทำเลรอบใจกลางเมือง คอนโดมิเนียมคุณภาพระดับไฮเอนด์ขึ้นไปจะมีค่าเช่าอยู่ระหว่าง 526 – 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยทำเลที่ได้ค่าเช่าสูงสุด คือ ในบริเวณเอกมัย และพญาไท ตามลำดับ สำหรับทำเลรัชดา – พระรามเก้า และ ธนบุรี ค่าเช่าจะค่อนข้างต่ำกว่าโซนอื่น เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นคนไทย และ ชาวเอเชีย ที่ไม่ใช่ญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพเช่นกัน
หากเปรียบเทียบราคาค่าเช่าคอนโดมิเนียมต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในใจกลางเมือง หนึ่งห้องนอนและสองห้องนอนนั้น ราคาต่อตารางเมตรไม่ต่างกันมากนัก โดยคอนโดมิเนียมหนึ่งห้องนอน ส่วนใหญ่จะได้ราคาสูงกว่าประมาณ 1-2%
ทั้งนี้ ถ้าเปรียบเทียบค่าเช่าคอนโดมิเนียมต่อห้อง สำหรับทำเลใจกลางเมืองเช่น ทองหล่อ หลังสวนและสาทร คอนโดมิเนียมหนึ่งห้องนอน ค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 43,000-52,000 บาท/เดือน ขณะที่สองห้องนอนจะอยู่ประมาณ 65,000-82,000 บาท/เดือน หากเป็นทำเลรอบใจกลางเมือง ค่าเช่าคอนโดมิเนียมต่อห้อง หนึ่งห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 19,700-33,000 บาท/เดือน ขณะที่สองห้องนอนจะอยู่ประมาณ 33,500-54,600 บาท/เดือน
ผลตอบแทนจากการลงทุน
เมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมต่อปี ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้นพบว่าหากซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2556 และปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่ 6.1% โดยทำเลเอกมัย ให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7.7% รองลงมาเป็นพหลโยธินที่ 7.2% ทองหล่อที่ 6.6% และหลังสวนเท่ากับพญาไทที่ 5.6% ตามลำดับ
เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าการลทุนในคอนโดมิเนียมนั้นนอกจากผลตอบแทนจากการเช่าในแต่ละปีแล้ว เมื่อขายต่อได้ราคาเพิ่มขึ้นจะมีกำไรอีกส่วนหนึ่ง โดยการปรับตัวสูงขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้น ทำให้ผลตอบแทนโดยรวมของคอนโดมิเนียมค่อนข้างสูงมากเช่นเดียวกันในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทองหล่อเป็นทำเลที่ผลตอบแทนรวมเมื่อคิดทั้งค่าเช่าและรายได้จากการขายแล้วสูงสุดอยู่ที่ 66% รองลงมาเป็นเอกมัย 61% อันดับสามคือ รัชดา-พระราม 9 ที่ 58% โดยที่เฉลี่ยของตลาดอยู่ที่ 50% ใน 5 ปี ถึงแม้ว่าราคาคอนโดมิเนียมยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน หากลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ บริเวณใจกลางเมืองและรอบใจกลางเมือง ทำเลที่ให้ผลตอบแทนต่อปีสูงสุดกลับเป็นธนบุรีที่ 5.4% รองลงมายังคงเป็นเอกมัย 5.2% และอันดับสามคือพหลโยธินที่ 4.9%
แนวโน้ม
สำหรับแนวโน้มการลงทุนในคอนโดมิเนียมในอีก 3 ปีข้างหน้านั้น จากการคาดการณ์ราคาตลาดที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยประมาณ 8-10% ต่อปี โดยที่คอนโดกลางใจเมืองจะมีอัตราเพิ่มสูงกว่าที่ 12-15% ทำให้แนวโน้มคอนโดมิเนียมรอบใจกลางเมือง อาจให้ผลตอบแทนระยะสั้นในแง่ของค่าเช่าดีกว่า ในขณะที่ระยะยาวผลตอบแทนโดยรวมคอนโดใจกลางเมืองก็ไม่แตกต่างกันมากนัก ทั้งนี้ ปัจจัยหลักการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม คือ การซื้อโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดี และมีการดูแลอาคารให้อยู่ในสภาพที่ดีอย่างต่อเนื่อง
