“ปี59-60″พายุใหญ่การเปลี่ยนแปลงอสังหาฯ จับตา”ดีมานด์เทียม”ป่วนตลาดบน
สมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนา“ทิศทางกลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม การปรับตัวของผู้ประกอบการปี 2560 ” ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วง 2 ปี 2559-2560 เป็นพายุใหญ่ของการเปลี่ยนแปลงวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯที่เปลี่ยนแปลง ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างของผู้เล่น และผู้ประกอบการจากธุรกิจอื่นเข้าสู่ตลาดอสังหาฯต่อเนื่อง โครงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อ ,รูปแบบของที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย จุดขายและรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลง รวมทั้งสถานการณ์การขาย และการโอน
ทั้งนี้ในปี 2560 ตลาดอสังหาฯในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่าจะขยายตัวได้ 5% โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท ส่วนความกังวลในเรื่องการเกิดภาวะฟองสบู่ คงจะไม่ซ้ำรอยเหมือนปี 2540 เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯสามารถเข้าถึงข้อมูล ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็มีข้อมูลทั้งในส่วนของสินค้าคงเหลือ และความต้องการของตลาดที่วิจัยด้วยตนเองทุกบริษัท ทำให้มีการปรับตัวอย่างรวดเร็ว และส่วนแบ่งตลาดกว่า 61% อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความระมัดระวังในการเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด
“2 ปีที่ผ่านมา ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงในอุตสาหกรรมอสังหาฯมากที่้สุด ขนาดเฝ้าระวังไม่ทันเลย มีกลุ่มทุนรายใหญ่เข้ามา ไม่ว่าจะเป็นสิงห์ เอสเตท(กลุ่มทุนบุญรอด) บริษัท เคพีเอ็น บริษัท ซีพี เข้ามาเล่นในตลาด ขณะที่มีบริษัทขนาดใหญ่ได้พยายามสร้างการเติบโต โดยมีการร่วมทุนกับพันธมิตรจากต่างประเทศ เช่น จากญี่ปุ่น ทำให้การลงทุนเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีความคึกคัก เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับพันธมิตรและให้กับสถาบันการเงิน
++จับตาดีมานด์เทียมตลาดบน
วันนี้เราพบเห็นดีมานด์เทียมในบางโครงการ ผู้ประกอบการต้องระวัง เริ่มเห็นเหมือน 5 ปีที่ผ่านมา คอนโดฯต่างจังหวัด ที่เคยเข้าคิวตั้งแต่ตี 5 แล้วขายหมด และทำให้ราคาขายสูงขึ้น แต่หลังจากนั้นมา ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดพบว่า ลูกค้าไม่มาโอน วันนี้ สต็อกยังมีเหลือ ยังขายไม่หมด
“ซึ่งเป็นเรื่องผิดปกติที่ตลาดบน ที่พบการต่อคิวจองห้องชุดของผู้ซื้อในบางทำเลแล้ว เพราะผู้ซื้อตลาดบนไม่ใช่แค่การต่อคิว หากบริการไม่ดี ไม่ตัดสินใจซื้ออยู่แล้ว นอกจากนี้ ตลาดบน ไม่มีค่อยมีผู้ซื้อที่จะมาซื้อต่อช่วงก่อนโอน เหมือนตลาดกลาง-ล่าง เนื่องจากตลาดระดับกลาง-ล่าง มักมีลูกค้าบางรายที่เป็นผู้เช่าห้อง และต้องการซื้อคอนโดแต่ไม่สามารถจ่ายค่าห้องและดาวน์ในคราวเดียวกัน เพราะมีงบประมาณจำกัด ผู้ซื้อกลุ่มนี้จึงยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อมาซื้อห้องชุดเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จแม้ราคาจะสูงกว่าวันเปิดตัวก็ตาม เพราะสามารถย้ายเข้าอยู่พร้อมกู้สถาบันการเงินเพื่อซื้อห้องชุดได้ทันที”
สำหรับมาตรการป้องกันโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนนั้น จะมีการระบุตัวบุคคลที่ได้รับส่วนลด ห้ามเปลี่ยนมือก่อนวันโอน แต่หากโอนก่อนกำหนดจะถูกตัดสิทธิ์ในเรื่องส่วนลด ซึ่งเป็นวิธีป้องกันดีมานด์เทียม และการขายลูกค้าระดับบน ทางพฤกษา จะขายเจาะจงลูกค้าที่ต้องการอยู่และโอนจริง
++ลีสโฮลด์-บิ๊กโปรเจกต์มิกยูสเปลี่ยน
นายประเสริฐ กล่าวว่า ทิศทางอสังหาฯจะเปลี่ยนโฉมในอีก 2 ปีข้างหน้า เนื่องจากวันนี้เห็นโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน(มิกซ์ยูส) ที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงานและคอนโด อย่างน้อย 8 โครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาบนที่ดินให้เช่า รวมกว่า 360 ไร่
นอกจากนี้ มีที่ดินของภาครัฐที่จะทยอยเปิดประมูลให้เช่า อาทิ ที่ดินโรงงานยาสูบประมาณ 400 ไร่ แปลงที่ดินกม.11 เนื้อที่ 359 ไร่ แปลงที่ดินสถานีแม่น้ำ 277 ไร่ แปลงท่าเรือคลองเตยประมาณ 2,000 ไร่ที่ดินมักกะสัน เนื้อที่ 497 ไร่ และที่ดินราชพัสดุแปลงวังค้างคาว ทั้งนี้ จะส่งผลให้อสังหาฯมีแนวโน้มรูปแบบการล่อยเช่ามากขึ้น ซึ่งรัฐบาลควรพิจารณาขยายระยะเวลาเช่า ให้มากกว่า50 ปี เพื่อให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตสามารถกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด รูปแบบลีสโฮลด์ เนื่องจากราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก จนโครงการเปิดใหม่มีราคาที่สูงจนเกินความสามารถของผู้ซื้อ
ในส่วนที่ภาครัฐกำลังแก้ไขในเรื่องของพ.ร.บ.อิงสิทธิ์ หมายถึง สัญญาเช่าฉบับใหม่ สัญญาเช่า 50 ปี เพิ่มมูลค่าทางอสังหาฯ ให้เปิดกว้างและชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิในการเช่าทรัพย์สินมากยิ่งขึ้น และจะช่วยให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจในการนำสิทธิ์การเช่ามาขอสินเชื่อได้ ซึ่งระยะเวลาสัญญาเช่าที่ 50 ปีน่าจะเป็นสัญญาการเช่าที่ดี จะเพิ่มโอกาสและมูลค่าต่อสิทธิ์การเช่าที่สูงขึ้น
++แกรนด์ยูนิตี้ปรับตัวผ่าน4 กลยุทธ์
ด้านนาย วรวรรต ศรีสอ้าน ประธานบริหาร บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า ในส่วนของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ปัจจุบันมีโครงการ กว่า 27 โครงการ มูลค่ากว่า 30,000 กว่าล้านบาท ซึ่งมีกลยุทธ์ของการปรับตัว เพื่อรองรับอนาคต ผ่าน 4 กลยุทธ์หลัก ได้แก่ Diversification การขยายตลาดคอนโดให้ครอบคลุม เข้าถึงฐานลูกค้า ทั้งตลาดบน กลาง และล่าง พร้อมทั้งแสวงหาโอกาสในการขยายการลงทุน ไปยังธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
Strengthen Brand Positioning พัฒนาแบรนด์และสินค้า รวมถึงการสร้าง Brand Positioning ที่แข็งแรง นำเสนอความโดดเด่นให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด และต่อเนื่อง Leverage Core Competencies of Market Leaders บูรณาการในด้านต่าง ๆ เพื่อสร้างศักยภาพในการเป็นผู้นำในธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการบริหารพันธมิตร การจัดบริหารธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกันเพื่อการจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพหรือบริหารต้นทุนที่ดีกว่า รวมถึงการร่วมมือกับสถาบันการเงินที่มีความน่าเชื่อถือ พร้อมทั้งการต่อยอดในการบริหารจดการกับลูกค้าเพื่อใหเกิด Brand Loyalty ในระยะยาว
Optimize Shareholder Return and Long Term Brand Equity การบริหารจัดการผลตอบแทนผู้ถือหุ้น รวมถึงสร้างความมั่นใจที่มีต่อบริษัท ในระยะยาว เพื่อบรรลุวัตถุประสงค์และการเติบโตอย่างยั่งยืน
