“แกรนด์ ยูนิแลนด์” เบนเข็มลงทุนรีเทล
หนีตลาดจัดสรรแข่งขันสูง
ภาวะการแข่งขันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่รุนแรง หลังผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ขยายตลาดไปในทุก เซกเม้นท์ ทำให้ผู้ประกอบการกลาง เล็ก ต้องมองหาช่องว่างและสร้างจุดแข็งของโครงการ เช่นเดียวกับ” แกรนด์ ยูนิแลนด์ “ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน มุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการศูนย์การค้ามากขึ้น จากเดิมที่เน้นพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะปัจจุบันการแข่งขันของหมู่บ้านจัดสรรเริ่มมีความรุนแรง จากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯหลายรายเข้ามาแข่งขันมากขึ้น
ขณะที่บริษัทได้มองเห็นโอกาสทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการศูนย์การค้า โดยเฉพาะในทำเลใหม่ๆที่เป็นแหล่งชุมชน ซึ่งบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าอยู่ในพื้นที่นั้นๆอยู่แล้ว และเป็นพื้นที่ใหม่ๆ ที่เชื่อว่ายังไม่มีผู้ประกอบการเจ้าอื่นเข้ามาพัฒนา และบริษัทยังมองภาพของธุรกิจศูนย์การค้าในอนาคตยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี หลังจากภาวะเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวตาม และโครงการศูนย์การค้าของบริษัทจะแตกต่างจากเจ้าอื่น โดยการเน้นอาหารมากกว่าสินค้าแฟชั่น
“ในยุคดิจิทัล การสั่งซื้อสินค้าแฟชั่นทางออนไลน์ได้รับความนิยมมากขึ้นๆ แต่มองว่าอาหารเป็นสิ่งที่จะสั่งมาทานที่บ้านทุกวันคงไม่ได้ จึงเน้นศูนย์การค้าที่มีจุดขายในเรื่องอาหารเป็นหลัก” สุวรรณ เลิศปัญญาโรจน์ ประธานกรรมการ บริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด กล่าว
“แกรนด์ ยูนิแลนด์” มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการค้าปลีกมานานกว่า 30 ปี เช่น โครงการโอเชี่ยนปาล์ม ภูเก็ต ศูนย์การค้า ONE @ Bobae (วันแอทโบ๊เบ๊) และโครงการ I’m Park @ Samyan (แอมพาร์ค สามย่าน) โดยล่าสุดบริษัทได้ทุ่มเงินลงทุนกว่า 3,000 ล้านบาท โดยโครงการ I’m China Town (แอมไชน่าทาวน์) เป็นโครงการมิกซ์ยูส สไตล์ Modern Chinese ขนาด 3 หมื่นตารางเมตร บนนถนนเจริญกรุง บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกรกมลวาส ประกอบด้วย 3 ส่วน ได้แก่ ศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม ซึ่งคาดว่ามูลค่าการขายโครงการจะอยู่ที่ 4,000 ล้านบาท โดยโครงการดังกล่าวที่ดินเป็นที่ดินเช่าระยะเวลา 60 ปี
สำหรับในส่วนของศูนย์การค้า I’m China Town จัดเป็นศูนย์การค้าเต็มรูปแบบเพียงแห่งเดียวในย่านเยาวราช พื้นที่เช่ารวม 5,000 ตารางเมตร แบ่งออกเป็น 4 ชั้น โดยชั้น B จะเป็นศูนย์รวมของฝากชื่อดังในย่านเยาวราชภายใต้แนวคิด Little China Town เช่น กระเพาะปลา ใบชา หมูแผ่น สมุนไพรจีน สุราจีน เป็นต้น ชั้น 1 เป็นแหล่งรวมร้านค้าปลีกทั้งสินค้าอุปโภคและบริโภค เช่น เสื้อผ้า แฟชั่น ร้านมือถือ ร้านอาหารและเครื่องดื่มยอดฮิต ได้แก่ สตาร์บัคส์ และเคเอฟซี
ต่อมาที่ชั้น 2 จะเป็นแหล่งความมั่งคั่ง ซึ่งเป็นศูนย์อัญมณี ร้านทองชื่อดังของเยาวราช และธนาคารชั้นนำ ส่วนชั้น 3 จะเป็นศูนย์รวมร้านอาหาร เช่น เอ็มเค บาร์บีคิวพลาซ่า ยาโยอิ และร้านท้องถิ่นสตรีทฟู้ดส์ระดับตำนานของเยาวราช ย่านเฉลิมบุรี และเวิ้งนาครเขษม ซึ่งปัจจุบันพื้นที่ของศูนย์การค้าสามารถปล่อยเช่าได้แล้วกว่า 70% และคาดว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้เต็มพื้นที่ในวันเปิดศูนย์ฯ โดยคาว่ารายได้จากการปล่อยเช่าเต็มพื้นที่จะอยู่ที่ 30-40 ล้านบาทต่อปี อัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ย 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
โครงการโรงแรมบริษัทได้ลงนามสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจกับกลุ่มธุรกิจโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเทลส์ กรุ๊ป หรือ IHG หนึ่งไนเชนโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดของโลก เพื่อเปิดให้บริการโรงแรมระดับ 4 ดาว ในชื่อ Holiday Inn Express China Yown จำนวน 224 ห้อง ตั้งอยู่ชั้น 4-9 ของศูนย์การค้า โดยจะเน้นจับกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยว และนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ต้องการพักในย่านใจดลางเมือง สะดวกในการเดินทาง สะอาดและทันสมัย เหมาะกับทริปธุรกิจและพักผ่อนได้ในตัว สำหรับอัตราค่าห้องพักต่อคืนจะเริ่มต้นที่ 1,800 บาทต่อคืน ซึ่งบริษัทมั่นใจว่าด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้งและแบรนด์Holiday Inn Express จะทำให้โครงการมีอัตราการเข้าพักไม่ต่ำกว่า 80% ตลอดทั้งปี
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมชื่อบ่า I’m China Town Residence เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ใจกลางย่านเยาวราชเป็นอาคารโลว์ไรซ์สูง 8 ชั้น พื้นที่รวมราว 2,000 ตารางเมตร จำนวน 46 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 21-25 ตารางเมตร เป็นคอนโดมิเนียมแบบตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ในราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ให้สิทธิในการเช่า (Lease Hold) ระยะเวลา 30 ปี เปิดจองวันที่ 24 พ.ย.60 นอกจากนี้โครงการ I’m China Town ยังมีที่จอดรถชั้นใต้ดิน 6 ชั้น รองรับรถยนต์ได้มากถึง 300 คัน ซึ่งเป็นที่จอดรถใหญ่ที่สุดในย่านเยาวราชอีกด้วย
“เยาวราชถือเป็นทำเลทองคำของกรุงเทพฯที่มีดีมานด์ในด้านที่อยู่อาศัยและแหล่งค้าขายทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจในปริมาณที่สูงและเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี การพัฒนาโครงการ I’m China Town จึงถือเป็นโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดึงดูดความสนใจของกำลังซื้อยทานเยาวราชอย่างชัดเจนหลังจากไม่มีซัพพลายใหม่มานาน”
ปัจจุบันการก่อสร้างโครงการทั้งหมดเดินหน้าไปแล้วกว่า 30% เพราะการก่อสร้างที่จอดรถใช้ระยะเวลานาน ซึ่งมีอาคารจอดรถใต้ดินลึก 6 ชั้น บริษัทมั่นใจว่าโครงการ I’m China Town จะแล้วเสร็จในสิ้นปี 2561 และพร้อมเปิดเต็มรูปแบบทุกส่วนในเดือนมี.ค. 2561 ซึ่งเป็นช่วงเดียวกับโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ เปิดให้บริการ โครงการนี้บริษัทคาดว่าจะมีระยะเวลาคืนทุนได้ประมาณ 5 ปี และหากโครงการนี้เปิดเต็มรูปแบบภายในปี 2562 แล้วสัดส่วนรายได้ของธุรกิจค้าปลีกจะเพิ่มเป็น 60% จากปัจจุบันมีสัดส่วนรายได้อยู่ที่ 30% ส่วนที่เหลือจะเป็นสัดส่วนรายได้จากการขายโครงการบ้านจัดสรร
อย่างไรก็ดี เรามองว่าถ้าโครงการ I’m China เปิดให้บริการไปแล้วประมาณ 3 ปี ก็อาจจะนำขายเข้ากองรีทเพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการอื่นๆ ซึ่งตอนนี้เราก็มีการเจรจาที่ดินอื่นๆอยู่ตลอด เพื่อจะทำให้ได้ตามแผนที่ตั้งไว้ภายใน 10 ปี จากปีนี้ จะมีโครงการศูนย์การค้าใหม่เพิ่มอีก 10 โครงการ
