โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือมีการประกาศแผนการพัฒนามาก่อนหน้านี้และที่กำลังอยู่ระหว่างการออกแบบหรือว่ายังไม่ประกาศแบบเป็นทางการนั้นมีความน่าสนใจไม่น้อย เพราะว่าโครงการเหล่านี้เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของพื้นที่โดยรอบ
แน่นอนเมื่อโครงการสร้างเสร็จ โดยทำเลที่น่าสนใจและคาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในปัจจุบันและอีกหลายปีข้างหน้า คือพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ตั้งแต่สามย่านไปถึงคลองเตย เพราะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนาแล้ว กำลังอยู่ในระหว่างการออกแบบ และประกาศรูปแบบการพัฒนาแล้วแค่รอคอยเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาเท่านั้น
ทำให้พื้นที่ตลาดระยะทางช่วงนี้ประมาณ 3.6 กิโลเมตรกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองในอนาคตทันทีเพราะมีโครงการขนาดใหญ่อยู่ในพื้นที่นี้ เช่น
- โครงการสามย่านมิตรทาวน์ ของโกลเด้น แลนด์ในกลุ่มทีซีซี บนที่ดินขนาด 13 ไร่ของจุฬาฯ ที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาด 220,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน 65,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่า 554 ยูนิต เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ 104 ยูนิต และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้แห่งแรกของไทยขนาด 65,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปี2563
- โครงการของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลที่บริเวณแยกศาลาแดงที่เป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานีเดิมนั้นเป็นโครงการรูปแบบผสม (Mixed-Use) ขนาดใหญ่ประกอบไปด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว อาคารที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทั้งหมดประมาณ 403,000 ตารางเมตร
- โครงการพัฒนาบนที่ดินสวนลุมไนท์บาซ่าร์ (วัน แบงค็อก) ที่ดินแปลงใหญ่กว่า 104 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่แต่เดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร และโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ โดยบริษัทยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ จำกัด ในเครือทีซีซีเป็นผู้ได้สิทธิ์เช่าและพัฒนาที่ดินแปลงนี้โดยสัญญาเช่ามีระยะเวลาเช่า 30 ปีและสามารถต่อได้อีก 30 ปี จากการประมูลเมื่อปี 2557 ซึ่งรูปแบบการพัฒนาตามที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ระบุไว้คือ ภายในพื้นที่ต้องประกอบไปด้วยโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน การศึกษา วัฒนธรรม และที่อยู่อาศัย
- โครงการพัฒนาขนาดใหญ่บนที่ดินขนาด 35 ไร่ติดถนนพระรามที่ 4 ใกล้กับอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมีระยะเวลาเช่านาน 30 ปี และมีเวลาในการก่อสร้างโครงการอีกประมาณ 3 – 4 ปี โดยในเบื้องต้นกลุ่มทีซีซีวางรูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ประกอบไปด้วย พื้นที่พาณิชยกรรม อาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม และโรงแรม เพื่อให้สอดคล้องกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่บริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมเนจเม้นท์ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
ที่ได้รับสิทธิ์ในการบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์รวมสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินโดยรอบ ที่กลุ่มทีซีซีมีแผนจะพัฒนาโครงการโรงแรมเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่จัดงานสัมมนา หรือนิทรรศการต่างๆ แต่ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้มีการใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถยังไม่ได้พัฒนาเป็นโครงการตามที่วางแผนไว้
ซึ่งอาจจะรอดูความชัดเจนของอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยปัจจุบันที่จะย้ายสำนักงานใหญ่ไปยังอาคารแห่งใหม่ที่ถนนรัชดาภิเษกในปี2559 อีกทั้งกลุ่มทีซีซียังมีความต้องการที่เชื่อมกับโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ และเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟใต้ดิน จึงอาจจะยังไม่มีความชัดเจนของที่ดินแปลงนี้ในปัจจุบัน รวมทั้งรอดูสถานการณ์ของอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่าจะไปในทิศทางใด
ทั้ง 4 โครงการที่นี้เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงศักยภาพในทำเลนั้นๆ อย่างแน่นอน โดยเฉพาะโครงการค้าปลีกและอาคารสำนักงานที่มีผลต่อการเพิ่มจำนวนคนที่ต้องเดินทางเข้ามาในพื้นที่ซึ่งจะมีมากขึ้น อีกทั้งในพื้นที่นี้ยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟใต้ดินและสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ได้อีกด้วย
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศ จำกัด กล่าวว่า ทำเลพระราม 4 ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพอยู่แล้ว ราคาที่ดินในพื้นที่ก็สูงกว่า 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา เพียงแต่อาจจะขาดแม่เหล็กแบบโครงการค้าปลีกหรืออาคารสำนักงานเกรดเอ เท่านั้นซึ่งเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่ที่มีอาคารสำนักงาน และค้าปลีกแบบนี้เกิดขึ้น จะมีผลต่อราคาที่ดินในทำเลนี้อย่างแน่นอนอาจจะเพิ่มขึ้นไปถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวาในอนาคต เพราะที่ดินของเอกชนที่เหลือให้พัฒนามีไม่มากเนื่องจากที่ดินในพื้นที่ฝั่งทิศเหนือของถนนพระรามที่ 4 เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์และมีการพัฒนาเป็นโรงพยาบาล หน่วยงานราชการหรือที่อยู่อาศัยแบบสิทธิการเช่ารวมไปถึงสวนสาธารณะขนาดใหญ่เต็มพื้นที่แล้ว
ดังนั้น ที่ดินที่สามารถซื้อขายเพื่อการพัฒนาได้จึงมีแต่พื้นที่ทางทิศใต้ของถนนพระราม 4 เท่านั้นซึ่งปัจจุบันก็มีการพัฒนาโครงการต่างๆ ไปหมดแล้ว
ข้อมูล ณ วันที่ 13 พฤษภาคม 2560
โดยทีมงาน PropDNA
