คาดความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ รองรับซัพพลายใหม่ใน 5 ปีข้างหน้าได้ แต่เจ้าของอาคารเก่าต้องปรับกลยุทธ์รักษาขีดความสามารถในการแข่งขันกับโครงการใหม่
นับตั้งแต่วิกฤติการณ์ทางการเงินโลกคลี่คลายลงในปี 2554 ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ปรับฟื้นตัวดีขึ้นอย่างมากและต่อเนื่องจนถึงขณะนี้ โดยอัตราการว่างของพื้นที่ให้เช่าเฉลี่ยที่เคยอยู่ที่ระดับเกือบ 15% ปรับลดลงเหลือเพียง 9.7% ส่วนค่าเช่าปรับเพิ่มสูงขึ้นกว่า 34% สภาวการณ์ดังกล่าว ได้กระตุ้นให้มีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้นมาก แม้โดยภาพรวม คาดว่าดีมานด์หรือความต้องการจะสามารถขยายตัวรองรับซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นได้ แต่อาคารสำนักงานที่มีอายุมากจะได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเจแอลแอล ระบุว่า ภายในสิ้นปีนี้ ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ จะมีซัพพลายหรืออุปทานรวมทั้งสิ้น 8.9 ล้านตารางเมตร และใน 5 ปีข้างหน้า จะมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมอีกทั้งสิ้น 1.2 ล้านตารางเมตร หรือเฉลี่ย 240,000 ตารางเมตรต่อปี ซึ่งใกล้เคียงกับยอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มเฉลี่ยรายปีนับตั้งแต่ปี 2554 ที่ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มฟื้นตัว
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า “แม้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มขยายตัวทันรองรับปริมาณพื้นที่สำนักงานที่จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น แต่อาคารที่มีอายุมากมีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบ เนื่องจากโครงการที่จะสร้างเสร็จใหม่ในอนาคต ส่วนใหญ่มีคุณภาพสูงขึ้น ตัวอย่างเช่นโครงการวัน แบงค็อก ซึ่งผู้พัฒนาโครงการกำหนดเป้าหมายที่จะสร้างขึ้นตามมาตรฐาน LEED ซึ่งเป็นมาตรฐานอาคารเขียวระดับสากล และมาตรฐาน WELL ซึ่งเป็นอีกหนึ่งมาตรฐานสากลสำหรับรับรองอาคารที่เป็นมิตรต่อสุขภาพและความเป็นอยู่ของผู้ใช้ โดยจะเป็นระดับแพลตินัมในทั้งสองมาตรฐาน และจะเป็นอาคารเกรดพรีเมียม ซึ่งมีคุณภาพเหนือกว่าอาคารเกรดเอขึ้นไปอีกหนึ่งระดับ ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่จะดึงดูดผู้เช่าที่เป็นองค์กรหรือบริษัทชั้นนำทั้งของไทยและต่างชาติได้มากกว่าอาคารเก่า”
“แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าที่สูงกว่า แต่บริษัทที่มีชื่อเสียงจำนวนมากยังคงต้องการเช่าพื้นที่ในอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีขึ้น ไม่เฉพาะเพียงเหตุผลในเรื่องของความสะดวกสบาย แต่ยังรวมถึงการสะท้อนภาพลักษณ์ขององค์กร” นางสาวยุพาอธิบาย
ดังนั้น เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน เจ้าของอาคารที่มีอยู่เดิมในปัจจุบันเป็นจะต้องมั่นใจว่า อาคารของตนเองมีการบริหารจัดการที่ดี และมีการดูแลบำรุงรักษาอย่างดีอยู่เสมอ ตลอดไปจนถึงมีการปรับปรุงให้ดีขึ้นเมื่อถึงเวลาที่สมควร
“หนึ่งในข้อได้เปรียบของอาคารสำนักงานที่มีอยู่เดิมหลายๆ อาคาร คือการตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน ซึ่งทำเลเหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่มีที่ดินเปล่าเหลือรองรับโครงการก่อสร้างอาคารสำนกงานใหม่ได้อีก ดังนั้น หากเจ้าของอาคารเหล่านี้มีกลยุทธ์ที่ดี จะยังคงสามารถแข่งขันกับอาคารที่จะสร้างขึ้นใหม่ในอนาคตได้ ตัวอย่างหนึ่งของกลยุทธ์ดังกล่าว คือการปรับปรุงอาคาร ซึ่งพบว่าเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้สูงขึ้น ดังจะเห็นตัวอย่างจากอาคารหลายๆ อาคารที่เพิ่งมีการปรับปรุงไปไม่นานมานี้ที่ประสบความสำเร็จในแง่ของการปล่อยเช่า อาทิ อาคารสินธร อาคารจีพีเอฟวิทยุ อาคารสยามทาวเวอร์ และอาคารวานิช เป็นต้น” นางสาวยุพากล่าว
ในขณะเดียวกัน ซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมากส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายที่สนใจพัฒนาอาคารสำนักงานเริ่มมีความไม่มั่นใจว่าควรจะสร้างอาคารสำนักงานหรือไม่ เกี่ยวกับเรื่องนี้ นางสาวยุพามองว่า การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นโอกาสการลงทุนที่สามารถทำได้
“โดยทั่วไป สิ่งที่บริษัทผู้เช่าต้องการเช่นเดียวกันคือ การมีสำนักงานที่สามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตัวอาคารอยู่ในทำเลที่เดินทางเข้าถึงได้สะดวก มีที่จอดรถเพียงพอ และมีร้านอาหาร-ร้านค้าสำหรับอำนวยความสะดวกให้กับพนักงานของตน อย่างไรก็ดี บริษัทผู้เช่าในธุรกิจแต่ประเภทอาจมีความต้องการเพิ่มเติมที่แตกต่างกันออกไป อาทิ ความจำเป็นที่ต้องมีสำนักงานตั้งอยู่ใกล้กับกลุ่มลูกค้า หรือใกล้กับบริษัทในกลุ่มธุรกิจประเภทเดียวกัน ดังนั้น ยังคงมีโอกาสที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสามารถพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ให้ประสบความสำเร็จได้ หากกำหนดกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าได้อย่างถูกต้อง เข้าใจสิ่งที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ และพัฒนาโครงการให้สอดคล้อง การที่อาคารสำนักงานเกรดรองหรืออาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นรองหลายๆ อาคาร อัตราการเช่าพื้นที่สูงและสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าเกณฑ์เฉลี่ยในตลาดเป็นตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นได้” นางสาวยุพาสรุป
ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ
รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเจแอลแอล ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้นกว่า 143,000 ตารางเมตร ใกล้เคียงกับทั้งปี 2559 ซึ่งมียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้น 144,000 ตารางเมตร กิจกรรมการเช่าที่เพิ่มขึ้นมากในปีนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในปีนี้ เปิดโอกาสให้บริษัทขนาดกลาง-ใหญ่ที่ต้องการมีออฟฟิศขนาดใหญ่ขึ้น มีทางเลือกในการย้ายไปเปิดสำนักงานในอาคารใหม่ หลังจากที่ไม่สามารถขยายพื้นที่ในอาคารที่อยู่เดิมได้ในช่วงก่อนหน้า เนื่องจากอาคารไม่มีพื้นที่ว่างเหลือพอรองรับ
อาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยโดยรวม 9.7% ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 7% สะท้อนให้เห็นความต้องการที่มีอยู่สูงสำหรับอาคารคุณภาพดี
การที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างให้เช่าเหลือน้อยลงทำให้ค่าเช่าเริ่มกลับมาปรับตัวสูงเร็วขึ้นอีกครั้งในปีนี้หลังจากชะลอตัวในปีที่แล้ว อาคารสำนักงานเกรดเอชั้นนำบางอาคารในเขตศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และเกสร ทาวเวอร์ สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่า 1,000 ต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 821 บาทต่อตารางเมตร ผู้เช่าพื้นที่เพิ่มในอาคารเกรดเอส่วนใหญ่ เป็นบริษัทในกลุ่มธุรกิจเทคโนโลยี อาทิ อีคอมเมอร์ส โซเชียลมีเดีย และบริษัทโฆษณาออนไลน์
