บางนา : โฉมหน้าที่เปลี่ยน โลจิสติกส์ที่เชื่อม กำลังซื้อที่ใช่ มิกสยูสที่ทันสมัย
ดันทำเลบางนาเป็นทำเลแห่งอนาคต รับ EEC
เมื่อกล่าวถึงสี่แยกบางนาในอดีต เส้นทางสุขุมวิทสายนี้นับเป็นประตูสู่ตะวันออก ที่หลายๆคนรู้จักกันดี ใครจะเดินทางไปชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ต้องต่อรถที่สี่แยกบางนา ยิ่งเมื่อถนนเส้นบางนาตราดมีทางด่วนบูรพาวิถี การจะเดินทางไปชลบุรี และจังหวัดอื่นๆใกล้เคียง หรือขนส่งสิ่งเชิงพาณิชย์ต่างๆ ไปนิคมอุตสาหกรรมอมตะ โรงงานต่างๆในเขตภาคตะวันออก เรียกว่าง่ายนิดเดียว ยิ่งการเกิดขึ้นของสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งอยู่ใกล้ในบริเวณนี้ด้วยแล้ว เรียกว่าครบวงจรในระบบโลจิสติก ซึ่งทำให้โซนบางนา มีความโดดเด่น สะดวกและเหมาะมากสำหรับที่จะเป็นจุดต่อเชื่อมศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญ
บางนาโฉมหน้าที่เปลี่ยน
ระยะสิบปีที่ผ่านมาพื้นที่บริเวณบางนาเติบโตอย่างเห็นได้ชัด และรวดเร็ว ตั้งแต่สี่แยกบางนา ไปจนถึงบริเวณเส้นถนนบางนาตราดตัดเส้นถนนกาญจนาภิเษก เราจะเห็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ โรงแรม หมู่บ้าน คอนโด และบริการอื่นๆ เกิดขึ้นมากมาย ศักยภาพของทำเลบางนา เราลองมาดูตั้งแต่สี่แยกบางนา มีอะไรบ้าง
ที่ดินผืนใหญ่บริเวณสี่แยกบางนาหากขับรถตรงไปบางนาตราด ด้านซ้ายมือจะเห็นพื้นที่ขนาดใหญ่ที่ปรับเตรียมไว้สำหรับโครงการมิกส์ยูซขนาดใหญ่ของกลุ่มเดอะมอลล์ ที่ใช้ชื่อว่า แบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) โครงการนี้จะเป็นปรากฏการณ์ครั้งยิ่งใหญ่ที่พลิกโฉมสี่แยกบางนา เพราะเป็นโครงการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมขนาดใหญ่ และโครงการพัฒนาสถานีขนส่งสาธารณะ ตั้งอยู่บนถนนเทพรัตน ช่วงกิโลเมตรที่ 0-1 ตรงข้ามศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บริหารงานโดย กลุ่มเดอะมอลล์
Bangkok Mall เรียกได้ว่าเป็นอภิมหาโปเจคโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงยังเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในโลก ภายในโครงการจะประกอบไปด้วยอาคารศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม อาคารที่อยู่อาศัยให้เช่าหรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ อาคารสำนักงานให้เช่า อีกทั้งยังได้วางรูปแบบโครงการในเบื้องต้นว่าเป็นโครงการแบบ City within the City หรือเมืองในเมืองที่สมบูรณ์แบบ ออกแบบอาคารโดยใช้สถาปัตยกรรม The Ultra Modern & Spectacular Architecture โดยมีพื้นที่รวมทั้งโครงการ 650,000 ตารางเมตร บนพื้นที่ 100 ไร่ เงินลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท กำหนดการก่อสร้างภายในครึ่งปีหลังปี พ.ศ. 2561 และมีกำหนดเปิดให้บริการภายในปี พ.ศ. 2565
ศักยภาพที่พร้อมรับงานใหญ่
สี่แยกบางนายังมีศูนย์นิทรรศการและการประชุมขนาดใหญ่ ไบเทค (BITEC) ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่รวม 170 ไร่ (275,000 ตารางเมตร) เป็นพื้นที่จัดงาน 31.5 ไร่ หรือ 50,400 ตารางเมตรประกอบด้วย พื้นที่แสดงสินค้านอกอาคาร พื้นที่โถงรับรอง พื้นที่โถงนิทรรศการ ห้องประชุม สามารถปรับเปลี่ยนขนาดได้ตามความเหมาะสม พร้อมด้วยระบบแสง-เสียง รองรับผู้เข้าร่วมการประชุมได้ 20,000 คน และผู้เข้าร่วมชมงานกว่า 100,000 คนต่อวัน เรียกว่ายิ่งใหญ่สำหรับงานจัดแสดงสินค้าหรือนิทรรศการ การจัดประชุมระดับนานาชาติต่างๆ และในอนาคตไบเทคจะเพิ่มเติมส่วนของฮอลล์และห้องประชุมด้วยพื้นที่อีกไม่ต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตรเพื่อรองรับการแสดงสินค้าที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนั้น ในโครงการยังเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกเช่น โรงแรม อาคารสำนักงานภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทค (อาคารสมัชชาวานิช 4) ห้างสรรพสินค้า และพื้นที่จอดรถทั้งภายในและภายนอกรวมกันทั้งสิ้นจำนวน 5,000 คัน แบ่งเป็นภายในอาคารจำนวน 1,500 คัน และภายนอกอาคารจำนวน 3,000 คัน มีพื้นที่จอดรถยนต์โดยสารขนาดใหญ่และรถบรรทุก 500 คัน และปัจจุบันยิ่งสะดวกด้วยทางเชื่อมรถไฟฟ้าสถานีบางนาเดินเข้ามาภายในอาคารของศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทคได้เลย
การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในเส้นนี้ คึกคักขึ้นมาอีกครั้ง ภายหลังการเปิดสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ ซึ่งเติมเต็มระบบขนส่งคมนาคมทั้งทางบกทางน้ำทางทะเล เชื่อมจากจุดบริเวณบางนา ไปสมุทรปราการ ชลบุรี ฯลฯ ภูมิภาคตะวันออกได้อย่างสะดวกสบาย รวมถึงการเป็นจุดเชื่อมไปภูมิภาคอื่นๆ ด้วยระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมกันทุกจุดทางด่วนกาญจนาภิเษก ทางด่วนบูรพาวิถี
อสังหาริมทรัพย์กำลังเติบโต
ระยะสิบปีที่ผ่านมาเราจึงได้เห็นการเติบโตของพื้นที่บางนาอย่างต่อเนื่อง เรียกว่าเป็นพื้นที่ศักยภาพที่ห้างสรรพสินค้าต่างๆ เลือกมาเปิด โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆโครงการเข้ามาจับจองที่ดิน และเปิดตัวไปแบบหมดเกลี้ยงๆ โดยเฉพาะโครงการในแนวราบ ไล่ตั้งแต่บ้านขนาดเล็ก ไปถึงบ้านระดับคฤหาสน์ขนาดใหญ่ ตั้งแต่แบรนด์เล็กจนถึงแบรนด์ใหญ่สามารถหาได้บนถนนเส้นนี้ ปัจจุบันก็เต็มไปด้วยออฟฟิศ ทาวน์โฮม เหมาะสำหรับแหล่งธุรกิจที่ทำพวกโลจิสติกต่างๆ
สังเกตได้ชัดจากห้างสรรพสินค้าประเภทวัสดุก่อสร้าง เช่น ไทวัสดุ HomePro IKEA ฯลฯ และห้างสรรพสินค้าเฟอร์นิเจอร์ เรียกว่าเส้นบางนามีให้เลือกทุกแบรนด์ CHIC Republic, Index Living Mall, SB Furniture ฯลฯ เรียกว่ารองรับในทุกไลฟ์สไตล์ตอบโจทย์ด้านที่อยู่อาศัยได้อย่างดี และสะท้อนในมุมที่ว่าถ้าหากอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่บริเวณนี้ไม่เติบโตจริง ห้างสรรพสินค้าประเภทนี้คงอยู่ไม่ได้
ยิ่งไปกว่านั้น หากสังเกตให้ดีๆ จะเห็นคอมมูนิตี้มอลล์เริ่มผุดแซมในพื้นที่ชุมชน เพื่อเป็นทางเลือกให้กับไลฟ์สไตล์ของผู้คนบริเวณนี้ ร้านอาหารดังๆมีชื่อมาเปิดให้บริการ บางแห่งมาแบบเป็นร้าน Stand Alone รองรับกำลังซื้อในย่านบางมาที่เรียกว่าเป็นลูกค้าเกรด A พรีเมี่ยมตัวจริง อย่างเช่น หลังเซ็นทรัลบางนา ก็จะมีร้านอาหารอร่อยๆ เปิดให้บริการกันมากมาย Little Walk บางนา จุดพักที่จะไปต่อชลบุรี มีวิลล่า มาร์เก็ต คือไม่ต้องเข้าไปซื้อของกันในเมืองสุขุมวิทรอบในอีกแล้ว
เมกะซิตี้ ศูนย์การค้าระดับโลก
ยิ่งไปกว่านั้นปัจจุบันบางนามีศูนย์การค้าแนวราบขนาดใหญ่ทีสุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ศูนย์การค้าเมกาบางนา ร้านค้าแบรนด์ดังจากทั่วโลก คือสามารถช้อปปิ้งได้จบในห้างเดียว โดยศูนย์การค้ามีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 3 ชั้น พื้นที่ 400,000 ตารางเมตร โดยมีห้างสรรพสินค้าโรบินสัน บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า อีเกีย และโฮมโปรพลัส ซึ่งภายในศูนย์มีร้านค้ากว่า 800 ร้านค้า และที่จอดรถกว่า 8,000 คัน เรียกว่าให้บริการกันไม่พอ เพราะปัจจุบันมีคนมาใช้บริการที่ศูนย์ฯ กว่า 3 ล้านคนต่อเดือน
ทำให้บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าของโครงการ เตรียมขยายเฟส 2 อีกกว่า 150 ไร่ จาก 254 ไร่ในเฟสแรก ด้วยเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท โดยในเฟสนี้จะมีส่วนของที่อยู่อาศัย (เรสซิเด็นท์เชียล) โรงแรม 3 ดาว ออฟฟิศ และสวนสนุก ซึ่งรูปแบบจะมีทั้งการเช่าพื้นที่ และหาพันธมิตรร่วมทุน เพื่อรองรับการเติบโตที่รวดเร็วของกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก
อนาคตรถไฟรางคู่ขนานขนาดเบา บางนา–สุวรรณภูมิ
เพราะอีกไม่นาเส้นนบางนาตราดเส้นนี้ ในอนาคตจะมีรถไฟรางคู่ขนานขนาดเบา หรือเรียกว่ารถไฟฟ้า LRT ที่จะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสุขุมวิท (อ่อนนุช-แบริ่ง) โดยมีระยะทาง 15.3 กิโลเมตร สายบางนา-สุวรรณภูมิ จำนวน 12 สถานี ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาผลกระทบในด้านต่างๆ เพื่อส่งผลไปยังสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม เพื่อพิจารณาและดำเนินการโครงการต่อไป จึงเห็นได้ว่าระบบคมนาคมขนส่ง โลจิสติกส์บนเส้นบางนาตราดถูกต่อเชื่อมกันได้อย่างสมบูรณ์และกำลังจะลงตัวในระบบขนส่งสาธารณะทุกด้านจริงๆ
บางนา จุดเชื่อมต่อ EEC
โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการ EEC muj มีเป้าหมายยกระดับพื้นที่เขตเศรษฐกิจภาคตะวันออกให้กลายเป็น “World-Class Economic Zone” รองรับการลงทุนอุตสาหกรรม Super Cluster และอุตสาหกรรมเป้าหมายของประเทศ เพื่อเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจในอีก 20 ปีข้างหน้า แทนที่ Eastern Seaboard เดิม ซึ่ง EEC เป็นความหวังของรัฐบาล ที่คาดการณ์ว่าการลงทุนใน EEC จะกระตุ้นให้เศรษฐกิจขยายตัวเฉลี่ยราว 5% ต่อปี สร้างการจ้างงานในภาคอุตสาหกรรมและบริการ 100,000 อัตราต่อปี สร้างฐานภาษีใหม่ไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาทต่อปี ดึงดูดนักท่องเที่ยวกว่า 10 ล้านคนต่อปี และสร้างฐานรายได้เพิ่มไม่น้อยกว่า 4.5 แสนล้านบาทต่อปี แน่นอนว่ากรุงเทพเขตตะวันออกในโซนบางนา ต้องได้รับอานิสสงค์นี้ไปด้วย
สำหรับ EEC แบ่งการลงทุนในระยะ 5 ปีแรก (2017-2020) เป็นการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนสนับสนุน 10 อุตสาหกรรมเป้าหมายสอดคล้องกับนโยบายไทยแลนด์ 4.0 [Box] ภายใต้กรอบการลงทุนร่วมภาครัฐและเอกชนวงเงิน 1.5 ล้านล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่นำร่อง 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมนับเป็นสัดส่วนใหญ่ของงบลงทุนทั้งหมด เพื่อยกระดับคุณภาพและเพิ่มการเชื่อมต่อภายในประเทศและภูมิภาคมากขึ้นทั้งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ และสนับสนุนการเป็นศูนย์กลางการคมนาคมและโลจิสติกส์ของเอเชียในอนาคต ซึ่งประกอบด้วย การก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงและรถไฟรางคู่ การก่อสร้างถนนมอเตอร์เวย์ 3 เส้นทาง การก่อสร้างท่าเรือมาบตาพุดระยะที่ 3 การก่อสร้างท่าเรือแหลมฉบัง
ในส่วนของการก่อสร้างท่าเรือพาณิชย์สัตหีบ และการก่อสร้างสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินเชิงพาณิชย์ นอกจากนี้ รัฐบาลยังทุ่มเงินลงทุนมูลค่ากว่า 5 แสนล้านบาทเพื่อสนับสนุนภาคอุตสาหกรรม และอีก 2 แสนล้านบาทเพื่อพัฒนาด้านการท่องเที่ยว พร้อมกันนี้เมืองใหม่ 4 แห่ง ได้แก่ ฉะเชิงเทรา พัทยา อู่ตะเภา และระยอง จะได้รับการพัฒนาเพื่อเอื้อต่อภาคธุรกิจ เป็นศูนย์การวิจัยและพัฒนา และกระจายความแออัดจากกรุงเทพฯ เมื่อเห็นอย่างนี้แล้วจุดเชื่อมต่อสำคัญ แน่นอนว่า บางนา คือทำเลอนาคตของกรุงเทพฝั่งตะวันออกจริงๆ
บางนาคือทำเลอนาคต
การเติบโตของศักยภาพพื้นที่บริเวณบางนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เคยมีผลสำรวจ ชี้สี่แยกบางนาเป็นอีกทำเลที่ยักษ์ใหญ่ในธุรกิจค้าปลีกอีกกลุ่มของประเทศไทยประกาศว่าจะพัฒนาโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในเอเซีย ซึ่งกลุ่มเดอะมอลล์ต้องการรวมทั้งความบันเทิง ช็อปปิ้ง และพาณิชยกรรมไว้ด้วยกัน บนที่ดินขนาด 100 ไร่ ด้วยเงินลงทุนมหาศาลกว่า 20,000 ล้านบาท
คอลลิเออร์ส ประเมินว่าโครงการนี้จะช่วยยกระดับพื้นที่โดยรอบสี่แยกบางนาให้เปลี่ยนไปมากขึ้น แม้ว่าจะพัฒนามากขึ้นหลังจากที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย อ่อนนุช – แบริ่งเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2554 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนาตั้งแต่ก่อนปี พ.ศ.2551 จนถึงปัจจุบันมากกว่า 3,000 ยูนิต แต่ถ้ารวมทั้งหมดจากแยกบางนาถึงวงแหวนรอบนอกนี่น่าจะมากกว่า 5,000 ยูนิต ต้องยอมรับว่าการที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดให้บริการยังได้ส่งผลให้คอนโดมิเนียมบางโครงการในพื้นที่นี้สามารถขายห้องที่เหลือค้างมาเป็น 10 ปีได้มากขึ้น หรือบางโครงการสามารถปิดการขายได้เลย และรถไฟฟ้ายังมีการก่อสร้างส่วนต่อขยายไปสมุทรปราการอีกทันที
โดยปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนบางนา-ตราด บริเวณแยกบางนาอยู่ที่ประมาณ 120,000 – 160,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ฝั่งที่ติดถนนสรรพาวุธจะอยู่ที่ประมาณ 80,000 – 140,000 บาทต่อตารางวา แน่นอนว่าเมื่อโครงการต่างๆแล้วเสร็จจะทำให้ราคาที่ดินในย่านบางนาพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัยส่วนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในย่านนี้นั้น ก็มีแนวโน้มที่ดี และทุกวันนี้เส้นบางนาตราด ทั้งโรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าก็รองรับความเจริญในย่านนี้อย่างที่เรียกได้ว่าครบครันทุกสรรพสิ่งแล้ว
ดังนั้น หากมองอนาคตจากสี่แยกบางนา จึงเป็นอีกอนาคตทำเลทองที่ต้องจับตา เม็ดเงินลงทุนมหาศาลจะพลิกโฉมที่กำลังพลิกโฉมบางนา การพัฒนาที่ดินจาก Developer เจ้าดังของประเทศ เชื่อว่าบนเส้นบางนาตราดต่อเชื่อมไปถึงสุวรรณภูมิจะเป็นอีกหนึ่งที่น่าจับจองทั้งเป็นที่อยู่อาศัยและลงทุน
บทความและเรียบเรียงโดย Prop Investor : Index21
